近期熱播的《安家》中，有這樣一個情節引起了不小的爭議：林老板想在上海買一幢老洋房，房似錦通過努力終于幫他找到了心儀的房子，并介紹他與房主見了面。本以為終于談成了大單，但令人意想不到的是，林老板竟然背著房似錦，私下與房主簽署了房屋買賣合同，也就是業內通常所說的“跳單”。而林老板的理由是，“雙方沒有簽署過書面委托的中介合同”。

那么，真的像劇中所演的那樣，買方沒和中介簽署書面合同，就可以“跳單”嗎？中介是否能追究買方責任呢？

解答：

針對上述問題，法務專業人士指出，即使買方沒和中介簽訂書面合同，但其“跳單”行為仍是應當承擔相應法律責任的。

事實上，什么情況下“跳單”應承擔法律責任，不僅是房似錦和林老板，現實中很多人也都存在法律認識誤區。對此，法務專業人士認為，需要厘清以下三大誤區。

口頭形式的中介合同也可成立 同樣具有效力

誤區一：房似錦沒有與林老板簽署書面合同，他們之間就不構成中介合同關系，要求林老板支付報酬和費用就“師出無名”嗎？

“《安家》中的案例，實際上屬于對非書面中介合同的誤讀。”法務專業人士表示，中介合同不屬于《合同法》規定的要式合同，不必局限于書面形式。

我國《合同法》第10條規定，合同的形式有書面形式、口頭形式和其他形式，法律、行政法規規定采用書面形式的，應當采用書面形式。雖然，《房地產經紀管理辦法》第16條中規定，房地產經紀機構應當與委托人簽訂書面房地產經紀服務合同。但《房地產經紀管理辦法》并非法律或行政法規，也就是說，對于房產中介合同來說，書面形式、口頭形式和其他形式都可以成立，只要各方當事人意思表達一致就可以。

同時，不采用書面形式也并不影響中介合同效力。根據相關法律規定，即使未采取書面形式，而是采取口頭形式訂立，房產中介合同也應成立且生效。所以，《安家》中林老板因“雙方沒有簽署過書面委托的中介合同”而拒付中介費，理由是不成立的。

而從合同履行角度來看，作為中介方，房似錦已經履行了推介合適的房源并引薦房主洽談的主要義務，而作為委托方的林老板顯然也接受了房似錦的中介服務，在看房滿意后又和房主見面洽談。那么，依據法律規定，中介方與委托方之間的中介合同就已經成立了，房似錦不會因為未簽訂書面的《中介協議》，就無法要求林茂根承擔違約等法律責任。

買方有權解除委托合同，但需賠償中介損失

誤區二：就算簽訂了中介合同，但房似錦未最終參與房屋買賣合同簽訂，且不存在或無法證明雙方簽訂“禁止跳單”條款，林老板就可以不支付報酬或承擔違約責任嗎？

答案是否定的。法務專業人士表示，《合同法》第410條、《民法典（草案）》第933條都規定了關于委托合同任意解除權，但同時也規定，因解除合同給對方造成損失的，除了不可歸責于該當事人的事由以外，都應當賠償對方的直接損失。如果是有償委托合同的話，解除方應當賠償對方的直接損失和可以獲得的利益。

而即將實施的《民法典（草案）》的第965條，更是進一步明確規定，委托人在接受中介人的服務后，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務，繞開中介人直接訂立合同的，應當向中介人支付報酬。這就將“跳單”后中介人請求支付報酬的權利上升到法定層面，大大加強了對中介人的保護，即使沒有任何約定的情況下，中介人依然可以要求“跳單”的委托人支付中介報酬。

是否獨家房源，與“跳單”違約責任沒有直接關系

誤區三：“非獨家房源信息”的中介機構，就無權主張“跳單”行為構成違約嗎？

劇中房似錦在與林老板溝通“跳單”問題時，強調房源是她獨家開發的，這也引起不少人的疑問，在認定買方“跳單”的違約責任時，獨家房源和非獨家房源有區別嗎？

法務專業人士表示，無論是否屬于獨家房源，只要中介有證據證明，委托人接受了中介的服務，利用了中介提供的交易機會或媒介服務，中介就有向委托人要求報酬或合理開支的請求權。

同時，如果某一中介機構有充分證據證明，其提供的房源信息或服務有別于買方最終支付報酬的中介，而買方正是依此才達成房屋買賣合同，其也有權向買方主張報酬及合理支出。

此外，如果中介機構有證據證明，買房人與其最終選定的中介存在惡意串通，或者以明顯不合理低價達成中介合同，故意逃避給該中介機構支付報酬的，其也可以向買方主張報酬請求權。

新京報編輯 楊娟娟 校對 王心

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