近日，“燕郊有房本就能落戶”的消息讓沉寂許久的環(huán)京樓市話題陡然提升。中國(guó)證券報(bào)記者深入調(diào)研發(fā)現(xiàn)，以北三縣為代表的環(huán)京樓市，自2017年限購(gòu)以來(lái)，無(wú)論是新房還是二手房，依然有相對(duì)可觀的成交。不少新房開(kāi)發(fā)商及二手房業(yè)主通過(guò)與沒(méi)有購(gòu)房資質(zhì)的購(gòu)房者草簽合同，提前實(shí)現(xiàn)了銷售。而隨著房?jī)r(jià)下跌，購(gòu)房者出于各種原因違約的情況頻頻出現(xiàn)，環(huán)京樓市風(fēng)險(xiǎn)整體較高。

買漲不買跌

“房地產(chǎn)市場(chǎng)都是買漲不買跌。2017年以來(lái)，環(huán)京房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，很多人的房子還沒(méi)有到手就賠了一半，于是想到了違約。”一位從事環(huán)京房地產(chǎn)銷售多年的中介王明（化名）對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，“環(huán)京熱點(diǎn)地區(qū)剛限購(gòu)的時(shí)候，很多人都想盡辦法辦資質(zhì)，草簽合同買房子。此后很多人卻想把之前買的房子違約了。”

據(jù)王明介紹，2017年是環(huán)京發(fā)布樓市限購(gòu)最嚴(yán)厲的年份。此后，環(huán)京樓市成交并非進(jìn)入了絕對(duì)冰點(diǎn)。由于距離北京較近，很多在北京買不起房子的剛需客戶，被開(kāi)發(fā)商或者二手中介營(yíng)銷后，依然通過(guò)各種手段，實(shí)現(xiàn)了環(huán)京樓市的購(gòu)置。

購(gòu)房者李紅（化名）對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，開(kāi)發(fā)商和中介的說(shuō)辭都差不多，都說(shuō)限購(gòu)不會(huì)持續(xù)很久。相比其他一線城市周圍的房?jī)r(jià)，環(huán)京樓市依然是被低估的。被銷售營(yíng)銷后，李紅開(kāi)始在環(huán)京到處看房。彼時(shí)她認(rèn)為，雖然商住房比住宅便宜不少，且很多地區(qū)不限購(gòu)，但還是住宅買起來(lái)比較踏實(shí)，且容易升值、保值。于是，在樓盤銷售人員的游說(shuō)下，沒(méi)有購(gòu)房資質(zhì)的李紅與廊坊地區(qū)某新樓盤簽訂了草簽合同。

“我和開(kāi)發(fā)商都知道這是違規(guī)銷售，但是不違規(guī)就不能買。”李紅指出，“當(dāng)時(shí)還很高興，以為撿了大便宜。周圍的人都買不了，我卻通過(guò)簽訂草簽合同，提前鎖定了房源。開(kāi)發(fā)商說(shuō)，可以幫忙找機(jī)構(gòu)攢資質(zhì)，我自己也可以找機(jī)構(gòu)繳納社保攢資質(zhì)。只要社保年限夠了，房子就能過(guò)戶。”

“但是我沒(méi)想到房子跌了這么多。”李紅對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，“我之前買的時(shí)候，已經(jīng)有所回落，價(jià)格在3萬(wàn)元/平方米左右，現(xiàn)在這個(gè)樓盤周圍二手房，最高的每平方米也就1.7萬(wàn)元左右。資質(zhì)還沒(méi)攢夠，就跌了一半。一起買房的人有的希望全額退款，因?yàn)樯婕斑`規(guī)銷售。草簽合同上寫的是如果不要這房子了，需要賠償總房款的20%。我覺(jué)得不管是全款退還是賠償20%退，都比以之前的價(jià)格買了合適。”

違約頻頻出現(xiàn)

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，限購(gòu)地區(qū)這類糾紛非常多。從源頭上講，與不具備購(gòu)房資質(zhì)的購(gòu)房者簽訂草簽合同，進(jìn)行銷售屬于違法銷售。限購(gòu)本身就是不允許不具備購(gòu)房資格的人買房。但是，草簽合同本身是受法律保護(hù)的，這種合同也是有效的。其實(shí)，嚴(yán)格從法律上來(lái)說(shuō)，不存在所謂草簽或正式的，只要簽署了合同，對(duì)雙方就有約束力。如果買房人違約，就要受到草簽合同的約束。

“我們最近幾年遇到這類糾紛非常多。在民事上，開(kāi)發(fā)商是受保護(hù)的，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商往往會(huì)在協(xié)議里約定相關(guān)責(zé)任由購(gòu)房人承擔(dān)。但是在行政管理上，開(kāi)發(fā)商這種銷售是違法的。雙方都有責(zé)任，但是關(guān)鍵責(zé)任在開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商往往會(huì)采用一些方式誘使購(gòu)房人放心大膽地去買，有若干套的話術(shù)和銷售策略。”王玉臣指出，“我們遇到的退房案件主要針對(duì)開(kāi)發(fā)商的違法行為，通過(guò)一些法律手段施壓退房。”

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，這些糾紛大部分原因都是在市場(chǎng)明顯上漲過(guò)程中，地方政府出臺(tái)限購(gòu)政策，而購(gòu)房者為了投資，在明知自己沒(méi)有購(gòu)房資格的情況下，與開(kāi)發(fā)商簽約。這本身就屬于高風(fēng)險(xiǎn)行為，不值得鼓勵(lì)。在房?jī)r(jià)下跌后又開(kāi)始要求解約，核心還是炒房思想，這個(gè)過(guò)程必然有所損失。所以還是建議購(gòu)房者量力而行，不違反政策。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，需要購(gòu)房者清醒認(rèn)識(shí)到一點(diǎn)，如果后續(xù)購(gòu)房政策變動(dòng)，合同要違約，無(wú)論是房企要去維權(quán)還是業(yè)主要去維權(quán)，可能很多部門都不會(huì)接手，換句話說(shuō)，吃虧的還是自己，尤其是在購(gòu)房者明知自身不符合購(gòu)房資質(zhì)的情況下。

陷入兩難境地

以燕郊地區(qū)為例，疫情期間，不少購(gòu)房者在社交平臺(tái)指出，由于買到了頂部，銀行貸款比例較高。房?jī)r(jià)腰斬后，房屋目前的價(jià)值接近甚至低于銀行貸款。只要有買家肯接盤，繼續(xù)還貸款，就白送房屋。

多位熟悉燕郊市場(chǎng)的資深房產(chǎn)中介人士指出，燕郊此次放開(kāi)購(gòu)房落戶，很大程度上是為了化解前期高貸款炒房客“套牢”引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。很多人確實(shí)有在燕郊落戶居住的真實(shí)需求，這些人落戶后，存在可能“抄底”再買一套。這樣看來(lái)，燕郊二手房成交量可能會(huì)放大。但從目前看，燕郊樓市限購(gòu)并未放開(kāi)，很多人通過(guò)購(gòu)買不限購(gòu)的商住房，滿足了住房需求。但商住房是不能落戶的，前期擁有能落戶房源的人占比有限。

“對(duì)于還沒(méi)有過(guò)戶、只是簽訂了草簽合同的買賣雙方來(lái)說(shuō)，目前這個(gè)節(jié)點(diǎn)比較尷尬。”環(huán)京樓盤某中介人士宋茜（化名）對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，“相比前期高點(diǎn)，高價(jià)位買房者還沒(méi)過(guò)戶就已經(jīng)浮虧，很多人想違約止損。隨著落戶等政策放開(kāi)，房?jī)r(jià)有可能會(huì)起底回升。違約的人手里沒(méi)有房子了，結(jié)果就只能認(rèn)賠出局。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，一旦出現(xiàn)糾紛，開(kāi)發(fā)商違規(guī)銷售就會(huì)被公開(kāi)，可能會(huì)引發(fā)相應(yīng)的查處。清退后的房源大概率賣不到之前的價(jià)格，利潤(rùn)也會(huì)受到損失。”

未經(jīng)允許不得轉(zhuǎn)載：教育評(píng)說(shuō)之窗 » 環(huán)京樓市限購(gòu)地區(qū)草簽合同頻現(xiàn) 購(gòu)房者違約誰(shuí)之過(guò)