在疫情壓力導(dǎo)致行業(yè)下行，以及房地產(chǎn)規(guī)模化逐漸觸頂?shù)内厔菹拢磥淼禺a(chǎn)企業(yè)將向何處發(fā)展，成為地產(chǎn)大佬們思考的問題。

在6月12日中城聯(lián)盟的直播上，金地集團董事長凌克認為，2020年至2030年間，中國房地產(chǎn)市場的銷售規(guī)模，將會在頂部徘徊之后逐步下降，預(yù)計到2030年，年新房銷售預(yù)計會在7億平方米左右，回到2008年銷量水平。

價格方面，凌克預(yù)計在未來十年，根據(jù)不同經(jīng)濟發(fā)展狀況和收入狀況，發(fā)生波段型上升。城市也會發(fā)生分化：“從整體數(shù)據(jù)來看，過去各城市發(fā)展的波段基本相同，未來按照一城一策，城市房價走向會有所區(qū)別。”

凌克認為，2019年全國房地產(chǎn)銷售總面積達到17億平方米，中國房地產(chǎn)市場進入平穩(wěn)并且增速較低的時代。在這個時期下，各企業(yè)要提高融資、投資、產(chǎn)品、營銷和運營各方面能力，但最重要的是，未來推動主要是依靠新科技的運用。

他表示，在建設(shè)技術(shù)方面，現(xiàn)在已經(jīng)通過用鋁膜和爬架技術(shù)，替代原來的木模、腳手架時代，高層建筑一層的建設(shè)時間，也從原來的7-8天，縮減到目前的5.5-6天：“這已經(jīng)是傳統(tǒng)建筑方式效率的極限。”

而在資本方面，過去幾年不斷加杠桿，在把表內(nèi)負債做高之后，表外負債現(xiàn)在也很高，現(xiàn)在還能做到土地前期融資，整體負債率都很高：“今年就能看出來，之后住宅開發(fā)的毛利率和凈利率都在不斷下降。在這種情況下，繼續(xù)推高負債率，已經(jīng)很難獲得高收益。”

當傳統(tǒng)施工技藝和通過投融資來提高效率的方式已接近極限，下一步就需要通過技術(shù)水平和信息化水平去提高。

凌克透露，現(xiàn)在企業(yè)做信息化管理平臺，在開發(fā)、營銷、財務(wù)等等方面都建立這套系統(tǒng)，并且進行交互，這就是全面信息化管理的具體工作：“現(xiàn)在這套技術(shù)水平，可以做產(chǎn)能分析，公司敏感性分析，并且做到利潤規(guī)劃，這是公司信息化管理應(yīng)具有的能力。”

另外要建立基于互聯(lián)網(wǎng)的客戶交互能力，主要是在三方面做創(chuàng)新變革。首先是洞察變革，包括營銷市場的客戶分析，過去主要依靠經(jīng)驗判斷，現(xiàn)在可以實現(xiàn)更精準的洞察性客戶分析：“針對C端采集客戶行為信息，可以精細化做客戶描摹，精準跟進客戶。”

其次交易方式的變革，已經(jīng)在地產(chǎn)公司中發(fā)生。凌克坦言，疫情帶來的線上交易，促使房地產(chǎn)也在進行線上營銷的變化，交易正在從線下轉(zhuǎn)向線上，未來還會出現(xiàn)數(shù)字化開盤：“等數(shù)據(jù)和技術(shù)工具都跟上之后，也會出現(xiàn)線上簽約的方式。”

第三就是移動互聯(lián)網(wǎng)會讓客戶體驗更好，不僅僅是包括AI、VR、物聯(lián)網(wǎng)IOT技術(shù)的運用，在裝修、產(chǎn)品定制化方面，都有可能出現(xiàn)變化，智能化客服也能獲得更精準的客戶服務(wù)。

而在建筑數(shù)字化、工業(yè)化和定制化方面，必然有BIM技術(shù)的運用。凌克表示，現(xiàn)在很多公司都采用BIM技術(shù)，可以將開發(fā)、設(shè)計師、施工單位以及各種規(guī)劃部門，打通數(shù)字化的多方協(xié)同管理系統(tǒng)，可以在設(shè)計環(huán)節(jié)就已經(jīng)預(yù)設(shè)出建設(shè)環(huán)節(jié)的各種情況。

實際上，包括BIM技術(shù)和SPCS的預(yù)制結(jié)構(gòu)技術(shù)運用的建筑工業(yè)化，在中國正在普遍使用，被認為將是開發(fā)企業(yè)提高經(jīng)營效率的非常重要的新技術(shù)。

凌克認為，房地產(chǎn)住宅發(fā)展已經(jīng)到了新階段，需要通過更多技術(shù)促進行業(yè)發(fā)展，所以要提高企業(yè)發(fā)展，更多是科學和技術(shù)，以及管理團隊和員工動力的提升。

他坦言，隨著行業(yè)整體趨勢下行，會出現(xiàn)大房企越來越大，小房企逐漸被淘汰的馬太效應(yīng)，中國排名前20名的開發(fā)企業(yè)，目前能占到全國25%—30%開發(fā)量。而在一些發(fā)達國家，同樣排名的開發(fā)商，規(guī)模占比能夠達到全國的60%：”未來房企開發(fā)量會進一步提高，但整體規(guī)模見頂，企業(yè)間的分化會進一步加深。”

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