種種跡象表明，未來對于房地產行業的金融監管，將保持高壓態勢。

今年以來，受疫情等因素影響，國內信貸環境相對寬松。這也使得國內部分城市新房和土地市場熱度高漲。對此，監管部門迅速做出反應。

7月24日國務院房地產工作座談會中明確提出，要實施好房地產金融審慎管理制度，穩住存量、嚴控增量，防止資金違規流入房地產市場。8月20日，住建部、央行召開的重點房企座談會中，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。房企的“三道紅線”基本確定，房企融資收緊的信號更加強烈。

在這樣的大背景下，各大房企都將降杠桿、降負債以及加強現金流作為當前的重中之重。但這遠遠不止針對房地產企業，同樣，連個人住房按揭貸款也要控制規模。

監管嚴控涉房類貸款規模增長

近日，有據媒體報道，有銀行日前收到通知，監管機構近期要求大型商業銀行壓降、控制個人住房按揭貸款等房地產貸款規模。

據一位國有大行交易銀行部總經理透露，最近行內對涉房類貸款有了新要求，即嚴格控制貸款規模增長，但具體沒有量化。還有一位大行人士表示，監管年初就有要求，本年度新增涉房貸款不能超過全部新增貸款的一定比例，這一比例或為30%左右，但未見到發文。

“實際上，嚴監管政策下，目前銀行內針對房企的房地產開發貸款規模幾乎很少，相比之下，個人住房按揭貸款比例較高?！币晃粐写笮蟹中行虚L稱，如果加上按揭貸款，一般來說涉房類新增貸款在新增總貸款中占比大概30%左右，江浙地區的銀行可能更高，具體比例由總行控制。

而近期，針對個人的住房按揭貸款額度正在收緊。“臨近年底，貸款額度已經非常緊張了?！睆V州某國有銀行人士透露。華南某股份行人士也表示，目前今年的貸款額度已經基本使用完畢，“最快要到明年1月份才能放款?！?/p>

不止大行和股份行，部分城、農商行在個人住房貸款上也有所限制。一位農商行行長透露：“今年上半年，各家銀行對個人按揭貸款發放量較大，截至三季度末，規?；旧隙加猛炅?，而央行對按揭貸款全年增幅又有管控。”

究其原因，據了解，上半年受疫情影響，在資金投向上，銀行以往青睞的企業遭遇沖擊。相較而言，個人按揭貸款由于有抵押，加上計提撥備比例低，更受銀行歡迎，因而上半年貸款發放量也更大。

一位購房者表示，前幾年在辦理個人房貸時，銀行要求較為嚴格，月收入需在月按揭貸款的2.2倍以上，同時必須有收入證明、詳細的銀行流水、親屬擔保等；但今年上半年再次辦理房貸時，貸款額度不再要求是工資的2.2倍及親屬擔保，銀行流水要求也沒以前那么嚴格。

央行數據顯示，截至2020年上半年末，人民幣房地產貸款余額47.40萬億元，同比增長13.1%，其中，個人住房貸款余額32.36萬億元，約占總余額的68%，同比增長15.7%。

針對監管端收緊銀行涉房貸款規模，貝殼研究院首席分析師許小樂認為，銀行涉房貸款規模占比設置上限，是從金融端降低地產行業負債的舉措，與地產企業端“三道紅線”降負債形成互補。在此政策下，預計未來銀行體系對于購房者貸款資格審查、貸款額度把控及貸款周期均將更加嚴格，放款周期將繼續延長。

多家大行新增涉房貸款降至30%以下

實際上，最近三年的銀行業涉房貸款占比在不斷下降。

據統計，2019年全國新增涉房貸款占比約34%，今年上半年，受疫情影響，占比下降至約24.7%。中國人民銀行黨委書記、中國銀保監會主席郭樹清此前曾表示，2019年與2016年相比，房地產貸款增速下降了12個百分點，新增房地產貸款占全部新增貸款的比重下降10個百分點。

2020上半年，六大國有銀行的新增房地產貸款占比均有所下降。除了中國銀行外，其他國有大行的新增涉房貸款占比均已調整至30%及以下。

此外，股份制銀行的新增房地產貸款情況則分化明顯。光大銀行的新增涉房貸款占比22.61%，招商銀行、浦發銀行、興業銀行、平安銀行4家股份行的新增房地產貸款占比超過30%，其中，浦發銀行占比高達49.31%，平安銀行占比更是突破50%。

房地產金融監管將保持高壓態勢

實際上，金融風險防控是監管層最近幾年來一直強調的內容。尤其是房地產業這種與金融深度融合的行業，在監管方面更是重中之重，房地產金融也一直維持“嚴監管”的態勢。

近日召開的中國人民銀行貨幣政策委員會2020年第三季度例會上，再次強調打好防范化解重大金融風險攻堅戰，守住不發生系統性金融風險的底線，實現穩增長和防風險長期均衡。

8月16日，郭樹清在《求是》雜志刊發的文章指出，房地產金融化泡沫化勢頭得到遏制。房地產泡沫是威脅金融安全的最大“灰犀牛”。近年來，各地區各部門根據“房住不炒”和“一城一策”精神，優化金融資源配置，嚴防資金違規流入房地產市場。在郭樹清的文章中，提到的一句話很重要，就是房地產貸款既要滿足房地產行業平穩發展的正常需要，又要避免因資金過度集中出現更大風險。此前，他也多次表示，房地產業過度融資，不僅擠占其他產業信貸資源，也容易助長房地產的投資投機行為，使其泡沫化問題更趨嚴重。

事實上，今年以來，監管部門持續嚴格落實房地產金融政策。9月14日，銀保監會銀行檢查局副局長朱彤在新聞通氣會上表示，為有效貫徹“房住不炒”政策，持續對30多個重點城市開展了房地產貸款專項檢查，壓縮對杠桿率過高、財務負擔過重房企的過度授信，加大對“首付貸”、消費貸資金流入房市的查處力度，使得房地產金融化泡沫化傾向得到有效遏制。

對于查處違規涉房貸款，也是銀保監會一直以來的工作重點之一。據不完全統計，今年上半年因涉房類貸款違規開出的罰單共計152張，總計罰款1.3億元，平均每張罰單罰金為87.8萬元，在各項處罰原因中罰金最高。

從一系列的監管動作來看，未來房地產行業的金融監管仍將保持高壓態勢，踐行“房住不炒”的政策基調。

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