怎樣申請動用物業維修基金

   如何申請動用物業維修基金

   

   公共維修基金使用管理辦法
   
   1內容
第一條為加強設部、財政部《關于印發(住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法)的通知》[建房(1998)213號]和市房地產局、市房改辦、市財政局《關于收集住宅共用部位共用設施設備維修基金的通知》[京房地產文字(1999)第1088號]，為加強住宅共用部位和共用設施設備維修基金的管理，確保住宅的正常維修和使用。
第二條本辦法適用于本市行政區域內按照市房地局、市房改辦、市財政局《關于收集住宅共用部位共用設施設備維修基金的通知》等規定收集的住宅公共維修基金的使用和管理。
第三條市國土資源和房屋管理局（以下簡稱市國土房屋管理局）負責指導和協調公共維修基金的使用和管理。市財政局負責監督公共維修基金的使用和管理。維修基金管理按照專戶存儲、專款專用、按建筑設計、核算到戶的原則進行管理。
第四條維修基金專門用于保修期滿后的維修工程。本辦法所稱住宅共用部分共用設施設備，是指住宅建筑或物業管理區域內所有產權人或者部分產權人共同所有和使用的房屋的相關部分和設施設備。共用部分共用設施項目按照《物業管理公約》規定，按照本市住宅公司建筑面積分攤原則約定。未達成協議的，參照本辦法附件一執行。住宅共用部分共用設施設備維修工程是指除日常運行維修范圍外的中修、大修、改造、更新工程。維修工程的具體范圍以市國土房管局等部門頒布的規范為準。
第五條物業管理委員會（以下簡稱管理委員會）成立后，管理委員會代表物業管理區域內的所有業主向市國土資源和住房管理局指定的銀行開立賬戶。管理委員會申請開戶時，應填寫《物業管理委員會維修基金開戶申請表》（見附件2），并提交以下材料。1、開戶申請；2、管理委員會成立的批準文件；3、業主分戶清單；4、管理委員會主任私章及管理委員會印章；5、物業管理服務委托合同。管理委員會委托物業管理企業辦理開戶手續時，還應當提交書面委托書。
第六條管委會成立前（即維修基金托管期間），原則上不得使用維修基金。確需使用的，應當按照下列程序辦理：1、物業管理企業應當委托市國土房管局認可的專業中介機構，按照有關標準定額對維修項目的必要性和費用進行評估和核算。2、經中介機構認定后，物業管理企業方可進行維修項目。3、維修項目結束后，中介機構應當進行驗收。驗收合格的，應當出具證明。不合格的，應當要求返工。4、物業管理企業應當持維修項目結算發票和中介機構出具的證明，向代理機構申請維修基金。
第七條管理委員會成立后，物業管理企業應當在每年年初制定房屋和社區公共設施維修（包括大修、中修、更新、改造）計劃和資金預算，報管理委員會批準后實施。維修項目完成后，物業管理企業應當持管理委員會批準的維修基金支取證書到銀行辦理維修基金支取手續；管理委員會應當按照竣工決算分攤維修基金，并納入各業主的詳細賬戶。有下列情形之一的，除經管理委員會同意外，還應當報區縣國土房管局備案：1、一次性維修基金10萬元以上50萬元以下。2、一年內提取兩次維修基金。有下列情形之一的，管理委員會應當召開業主大會作出支出決議，并報區縣國土房管局備案：1、一次性維修基金50萬元以上。2、一年內提取維修基金三次以上的。3、一年內提取維修基金總額占維修基金總額的30%%以上。物業管理企業向銀行支取費用時，必須憑管委會印章和區縣國土房管局備案證明。
第八條住宅共用部位共用設施設備必須進行維修工程的，人為損壞的，由責任人承擔費用，不得使用維修基金。不能確定責任人的，按照受益人的原則分攤。1、物業管理區域內住宅建筑外共用設施的維修工程，除由專業管理部門維修管理的部分外；其余的維修費用由所有業主按建筑面積比例分攤。2、住宅建筑共用部位共用設施設備的維修費用由住宅建筑內所有業主按建筑面積比例分攤。3、一棟房子有兩個或兩個以上單元門的，一個單元所有業主使用的設施設備的維修費用由單元門內所有業主按建筑面積比例分攤；一層住宅內所有業主使用的設施設備的維修費用由一層住宅內所有業主按建筑面積比例分攤。開發企業應當按照上述原則承擔未售房屋面積占全部房屋面積的維修費用。
第九條建筑維修基金使用后，首次收集金額不足10的，%管委會應理委員會應提出更新。更新的標準和方法由管理委員會決定。更新的金額一般由業主根據其擁有的建筑面積進行分攤。更新基金匯總后，應及時存入代理單位，計入管理委員會賬戶和業主明細賬戶。利用業主共有部分共有設施設備進行經營活動的凈收入，應存入維修基金專用賬戶，分攤后計入物業管理區域的業主明細賬戶，用于物業管理區域共有設施的維修項目。
第十條管理委員會合并、分立或者撤銷時，應當憑區、縣國土房管局批準的證明和產權人明細賬戶清單，到管理單位辦理合并、分立或者撤銷管理委員會賬戶手續。產權人變更時，維修基金的產權應當同時變更。原產權人或變更后的產權人應當持轉讓合同和雙方身份證明到管委會登記變更，管委會應當到管理單位辦理產權人明細賬戶變更手續。維修基金由轉讓雙方按明細賬戶余額結算。產權人因拆遷或者其他原因損失原房屋的，可以辦理注銷手續。管委會出具證明后，按照維修基金明細賬戶余額向管理單位提取。其中，屬于公共住房售后維修基金的，按照銷售單位和個人累計繳納的比例退還。
第十一條托管人應當建立物業區維修基金查詢制度，接受業主對維修基金明細賬戶的查詢。管委會應當在每年年底公布維修基金的收支和余額，包括：（1）維修基金的使用和分攤，包括維修項目內容、維修總費用和各業主分攤的費用（2）維修基金總賬余額（3）維修基金明細賬余額。
第十二條維修基金閑置時，經產權人大會批準，物業管理委員會可以購買國債或者法律法規規定的其他范圍，嚴禁挪作他用。
第十三條1999年1月1日前未設立公共維修基金的房屋，產權人應當每月補建維修基金.60元/平方米的標準繳納，具體補建辦法另行制定。業主繳納的房屋大、中修費(扣除已用于維修的費用)，物業管理啟動資金應納入公共維修基金管理，并按建筑面積比例計入業主明細賬。
第十四條物業管理委員會和物業管理企業應當建立公共維修基金管理制度，自覺接受財政主管部門的監督。
第十五條本辦法由市國土資源和住房管理局、市住房制度改革辦公室、市財政局按照各自的職責解釋。
第十六條本辦法自2002年7月1日起實施。原有關政策法規與本辦法不一致的，以本辦法為準。
一般應包括附件一共用部位共用設施設備的范圍
2范圍
房屋承重結構(包括住宅基礎、承重墻、梁柱、樓蓋等。)、非承重家庭墻外墻、屋頂、屋頂、大堂、公共大廳、走廊、走廊、走廊、走廊、樓梯井、電梯井、化糞池、垃圾通道、污水井下水管道、雨水管道等。、公共照明燈具、避雷裝置、供電部門和房屋所有者之間的供電線路。共用設施設備系統:電梯系統、消防系統、安全系統、中央監控系統、供水系統、中央空調系統、天線接收系統。物業管理區域內的物業管理用房、開放空間、道路、綠地、變配電系統、市政排水設施、物業管理區域外圍護欄和圍墻。上述系統屬于專業管理部門的除外。

   

   如何使用物業維修基金？

   

   一些政協委員認為，隨著陽江房地產業的發展，物業管理社區已成為主流。然而，隨著物業管理服務范圍的擴大，物業糾紛影響了居民的正常生活。物業管理的主要問題是：一是開發建設遺留問題引起的物業糾紛，項目完成后，開發企業撤回，問題留給物業管理企業；二是住宅區業主委員會少數；三是物業管理服務標準不夠量化和詳細。《陽江住宅區物業維修基金管理暫行規定》規定，確需使用的，由區域受益業主代表委托物業服務企業填寫申請表，并提供維修項目資金預算方案和區域受益業主專有部分占建筑總面積2/3以上的業主，并經總數2/3以上業主同意，報市物業管理辦公室登記備案。在規定實施前未建立維修基金的商品房及其附屬設施設備及相關場所的共用設施設備的維修費用，由受益業主按照建筑面積的比例承擔。如果物業維修基金不足，應遵循以下原則：一個物業管理區域或一個房屋維修基金余額不足。%時，業主大會應再次籌集維修資金。具體更新工作由業主委員會組織實施。（2）更新維修基金的計劃由業主委員會制定，并提交業主大會討論通過。更新基金應及時存入指定的托管銀行。物業共用部分共用設施設備維修后，受益業主應按照國家、省有關規定分配維修基金，并在物業區域內公布。（吳小金）

   

   在什么情況下，物業可以啟動大型維修基金

   

   維修部位占園區的2/3，業主簽字同意占總人數的2/3，簽字業主的居住面積占2/3。同時，公園的時效性已經過了保質期。請采用

   

   如何啟動房屋維修基金

   

   按以下程序辦理：
(一)物業服務企業根據維修、更新、改造項目提出使用建議；無物業服務企業的，由有關業主提出使用建議；
(二)住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上、占總人數三分之二以上的業主討論通過使用建議；
(三)物業服務企業或有關業主組織實施使用方案；
(四)物業服務企業或者有關業主持有相關材料，向當地直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門申請列支；其中，使用公有住房專項維修資金的，應當向負責管理公有住房專項維修資金的部門申請列支；

（5）直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門或者負責管理公共住房專項維修資金的部門審批后，向專戶管理銀行發出轉讓住房專項維修資金的通知；

(六)專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金轉入維修單位。

   

   如何使用社區物業專項維修資金？

   

   實施物業管理并成立業主大會的，由業主委員會對維修項目進行現場調查，確認屬于業主專項維修資金使用范圍后，提出物業專項維修資金使用計劃，經三分之二以上業主同意并予以公示；物業管理實施但尚未成立業主大會的，由物業管理企業對維修項目進行現場調查，確認屬于業主專項維修資金使用范圍后，提出物業專項維修資金使用計劃，經三分之二以上業主同意并予以公示；未實施物業管理的，由物業所在地區居民委員會組織對維修項目進行現場調查，確認屬于業主專項維修資金使用范圍后，提出物業專項維修資金使用計劃，經三分之二以上業主同意并予以公示。上述物業專項維修資金使用計劃應在物業管理區域內顯著位置公示5天后方可實施。

   

   在什么情況下可以啟動房屋維修基金？

   

1.維修資金只能在保修期滿后維修更新物業公共部位、公共設施和設備時使用。具體業主按照投票權確定的標準分攤費用比例。

   

2.維修資金閑置時，除購買國債或無風險理財外，禁止挪作他用。

   

《住宅專項維修資金管理辦法》

   

第十八條

   

住宅專項維修資金應當專門用于住宅共用部位和設施設備保修期滿后的維修、更新和改造，不得挪作他用。

   

第十九條

   

使用住宅專項維修資金，應遵循方便快捷、公開透明、受益人與負擔人一致的原則。

   

第二十條

   

按照下列規定分攤住宅共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造費用：

   

(一)商品房或者商品房、非住宅之間共用部位、共用設施設備的維護、更新、改造費用，由有關業主按照各自建筑面積的比例分攤。

   

（2）售后公共住房共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造費用，由有關業主和公共住房銷售單位按照存款住房專項維修資金的比例

例分攤；其中，應由業主承擔的，由相關業主按各自擁有的建筑面積比例分攤。

   

（3）售后公共住房與商品房或非住宅共用部位、共用設施、設備的維護、更新、改造費用，按建筑面積比例分配給相關財產。其中，售后公共住房應分攤的費用，由相關業主和公共住房銷售單位按照存款住房專項維修資金的比例分攤。

   

第二十一條

   

住宅共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造，涉及尚未售出的商品房、非住宅或者公共住房的，開發建設單位或者公共住房單位應當按照尚未售出的商品房或者公共住房的建筑面積分攤維修、更新、改造費用。

   

第二十二條

   

住宅專項維修資金轉業主大會管理前，需要使用住宅專項維修資金的，按照下列程序辦理：

   

(一)物業服務企業根據維修、更新、改造項目提出使用建議；無物業服務企業的，由有關業主提出使用建議；

   

(二)住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上、占總人數三分之二以上的業主討論通過使用建議；

   

(三)物業服務企業或有關業主組織實施使用方案；

   

(四)物業服務企業或者有關業主持有相關材料，向當地直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門申請列支；其中，使用公有住房專項維修資金的，應當向負責管理公有住房專項維修資金的部門申請列支；

   

（5）直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門或者負責管理公共住房專項維修資金的部門審批后，向專戶管理銀行發出轉讓住房專項維修資金的通知；

   

(六)專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金轉入維修單位

   

   

(6)如何啟動物業維修金擴展閱讀

   

《住宅專項維修資金管理辦法》

   

第七條 商品房業主和非住宅業主應當按照所有物業的建筑面積存入住宅專項維修資金，每平方米存入住宅專項維修資金的金額為當地住宅建筑安裝工程每平方米成本的5%至8%。

   

直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門應當根據當地情況，合理確定和公布每平方米建筑面積存放的住宅專項維修資金數額，并及時調整。

   

第八條出售公共住房的，應當按照下列規定存入住宅專項維修資金：

   

（1）業主根據所擁有物業的建筑面積存入住宅專項維修資金，每平方米建筑面積存入住宅專項維修資金的首期金額為當地房屋改造成本價的2%。

   

(二)售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%%、高層住宅不低于售房款的30%，住宅專項維修資金從售房款中一次性提取。

   

第十五條

   

業主大會成立后，應當按照下列規定劃轉業主存放的住宅專項維修資金：

   

(一)業主大會應當委托當地商業銀行作為本物業管理區住宅專項維修資金的專戶管理銀行，

   

開立住宅專項維修資金專戶，應當以物業管理區為單位設立賬戶，并按照房屋戶的門號設立分戶賬戶。

   

（2）業主委員會應當通知當地直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門；涉及出售公有住房的，應當通知負責管理公有住房專項維修資金的部門。

   

(三)直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門或者負責管理公共住房專項維修資金的部門，應當自收到通知之日起30日內，通知專戶管理銀行將物業管理區域內業主存放的住房專項維修資金賬面余額轉入業主大會開立的住房專項維修資金賬戶，并將相關賬戶移交業主委員會。

   

第十六條

   

住宅專項維修資金轉讓后的賬戶管理單位由業主大會決定。業主大會應當建立住宅專項維修資金管理制度。

   

業主大會開立的住宅專項維修資金賬戶，由當地市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門監督。

   

第十七條

   

業主賬面住宅專項維修資金余額不足首期存款金額30%應及時續交。

   

業主大會成立的，續期計劃由業主大會決定。

   

業主大會未成立的，由直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門會同同同級財政部門制定續期的具體管理辦法。

   

   物業維修基金，一般物業公司如何經營？

   

   (一)支付維修基金。
1.維修基金的支付人。《物業管理條例》(以下簡稱《條例》)第五十四條明確規定:住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單棟住宅建筑結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定繳納專項維修資金。顯然，支付的主體是業主，這是由專項維修資金的性質決定的。《條例》明確規定，專項維修資金屬于業主所有，專門用于物業保修期滿后物業共用部位和設施設備的維修、更新和改造，不得挪作他用。業主購買的房屋不僅依法擁有房屋所有權，還擁有物業共用部位和設施設備的所有權，應當承擔共用部位和設施設備的維護、更新和改造責任。這部分資金的支出應該由購房者承擔，而不是由出售房屋的開發商承擔。
2.維修基金的支付時間。事實上，專項維修資金可以一次性支付，也可以隨物業管理費用按月收取專項賬戶存儲，也可以隨時向業主收取維修、更新和改造費用。這些做法在不同國家分別實施。但考慮到我國法制不完善，業主責任意識不到位，部分地方物業管理費拖欠嚴重。目前，我國專項維修資金的制度設計應主要在購房時一次性支付業使用到一定年限，維修資金不足時，應向業主續費。
3.維修資金的支付金額。收取維修基金時，一般情況下，物業使用一定年限內所需的資金量可以考慮為購房款的2～3%，或物業單體施工安裝成本的一定比例。
（2）維修基金的管理現狀。在收取維修基金時，通常在辦理入住手續時，開發公司強制收取房屋維修基金、辦理產權和支付維修基金的捆綁方式，往往容易造成房屋維修基金的損失或挪用，使業主的權利得不到有效保障。可以想象，如此大量的資金掌握在開發商手中，其安全性令人擔憂。開發商可以利用自己的權利，很容易侵占房屋維修基金。在管理維修基金時，雖然法律法規明確規定業主大會行使監督權，但對如何監督沒有明確的說法。在客觀條件下，一些業主委員會成員利用法律漏洞挪用甚至挪用巨額房屋維修基金。更重要的是，一些開發商經常成立項目開發公司。一旦項目開發和銷售完成，項目公司就不存在了，業主支付的維修基金也無法追回。個別管理公司將維修基金據為已；一些管理公司濫用維修基金，挪用甚至挪用巨額房屋維修基金。更重要的是，
(三)維修基金亂用問題。

   

   如何啟動社區維修基金？

   

   各地都有關于維修基金使用方法的文件 可以自己查看
   
以下是鄭州市維修基金管理辦法，可供參考
   
第二十四條 房屋專項維修資金由政府管理的，按照下列程序辦理:
(一)業主委員會(相關業主)或物業服務企業根據維修、更新、改造項目提出使用建議；
(二)業主委員會(相關業主)在物業管理區適當位置公示使用建議；
(三)業主大會通過使用建議；未成立業主大會的，由房屋專項維修資金列支范圍內占建筑總面積三分之二以上、占總人數三分之二以上的業主討論通過使用建議；
(四)業主委員會(相關業主)或其委托的物業服務企業組織實施使用計劃；
(五)業主委員會(相關業主)或其委托的物業服務企業持有相關材料，向房屋專項維修資金管理機構申請列支；
(六)房屋專項維修資金管理機構審批后5日內按規定程序轉讓房屋專項維修資金；
(七)業主委員會(相關業主)在物業管理區域內適當位置公布房屋維修工程質量驗收報告和維修費用決算。
第二十五條 房屋專項維修資金由業主自主管理的，按照下列程序辦理:
(一)業主委員會(相關業主)或物業服務企業提出使用建議；
(二)業主委員會在物業管理區適當位置公示使用建議；
(三)業主大會通過使用建議；
(四)業主委員會或其委托的物業服務企業組織實施使用計劃；
（5）業主委員會應當將使用報房屋專項維修資金管理機構備案；房屋專項維修資金管理機構發現不符合本辦法規定和使用方案的，責令改正；
(六)業主委員會向專戶管理銀行發出轉讓房屋專項維修資金的通知；
(七)專戶管理銀行將所需房屋專項房屋資金轉入維修單位；
(八)業主委員會應當在物業管理區域內的適當位置公布房屋維修工程質量驗收報告和維修費用決算。

   

   社區沒有業主委員會如何啟動維修資金

   

   1.根據《物權法》、《物業管理條例》、《住宅專項維修資金》等法律法規，申請使用物業專項維修資金的條件和程序明確。
1.使用專項維修資金的前提是房屋已經存入住宅專項維修資金，沒有存款就沒有使用。
2.使用專項維修資金還應滿足以下條件:
首先，需要維修的部分屬于業主共有部分和設施設備。
第二，需要維修的項目已經超過了房地產開發公司應該承擔的保修期。屋頂漏水的最低保修期為5年，保修期的開始日期按建筑竣工驗收記錄表中包含的記錄時間和房屋銷售合同確定的交付時間計算。如果交付時間早于記錄時間，則從記錄日期開始計算。如果記錄時間早于房屋交付時間，則從房屋交付時間開始計算。
第三，需要維修的項目屬于重大維修項目。具體到屋頂漏水項目，要求漏水部分超過整棟樓屋頂20%以上。如果漏水面積未達到此指標，則屬于日常維護或小修項目。只有超過保修期的重大維修才能申請使用專項維修資金。如果社區內有物業公司，物業公司應負責維修。物業費已包括日常維修或小修費用；如果社區內沒有物業公司，屋頂居民將自行投資維修。
第四，超過保修期且符合重大維修條件的維修項目，還應當經社區專有部分占建筑總面積2/3以上的業主和占建筑總面積2/3以上的業主同意使用專項維修資金。如果社區成立了業主大會，建立了社區專項維修資金的具體管理制度，并經社區專有部分占建筑總面積2/3以上的業主和占總數2/3以上的業主同意，可以按照社區專項維修資金管理制度的約定申請使用維修資金。

   

   房屋維修基金如何啟動詳細操作流程

   

   如果您想問您社區的房屋維修基金必須滿足以下條件:1。用于維修您社區的公共區域，是專屬公共區域的大中型維修；2.社區業主2/3以上，占社區面積2/3以上的居民同意。符合上述條件的，由社區居委會或物業申請，并與業主簽字，找當地公共維修基金辦(房管局)