物業專項維修資金超過多少要招頭標

『壹』 物業專項維修資金超過多少？

   

   經北京市住房和城鄉建設委員會批準，本市商品房專項維修資金（以下簡稱維修資金）管理工作現將有關問題通知如下：
   1、因房地產開發企業注銷、破產等原因不能在市住宅專項維修基金管理系統（以下簡稱基金系統）進行項目房地產登記，核實物業企業服務范圍，項目物業服務企業可辦理房地產登記審核，到住宅區（縣）建設委員會（房屋管理局）核定范圍，到市住房基金管理中心區（縣）管理部（以下簡稱區（縣）管理部）辦理相關手續。
   2、房屋所有權轉讓時，已繳納的維修資金應同時辦理轉讓手續。房屋受讓人應持維修資金轉讓協議、房屋所有權證書（未取得的房屋轉讓協議）、身份證、維修資金專用收據原件到房屋所在地區（縣）管理部門辦理轉讓手續。
   因故無法提供維修資金專用收據原件的，由房屋轉讓人和受讓人辦理轉讓手續。業主本人不能到場的，代理人應當攜帶業主本人身份證、代理人身份證和授權委托書。
   3.依法催繳、追繳維修資金的，付款人應當持住宅所在地區(縣)建委(房管局)出具的《協助存款通知書》到區(縣)管理部辦理付款手續。
   4.業主委員會在申請轉讓維修資金前，應當會同房地產開發企業或者物業服務企業，在資金體系中補齊未繳納維修資金范圍內的樓號、房號等樓盤。
   本通知發布前，維修資金已轉入業主委員會專用賬戶的，業主委員會和開戶銀行負責填寫房地產登記。
   5.業主大會成立后，經業主大會決議，業主委員會在銀行開立住宅專項維修資金賬戶。
   業主委員會開戶后，可以在物業管理區申請轉讓商品房專項維修資金。區（縣）建設委員會（房屋管理局）核實業主委員會管轄范圍后，業主委員會可以向住宅區（縣）管理部門提出申請，區（縣）管理部門應在出具轉讓通知后30個工作日內將業主委員會管轄范圍內的業主維修資金轉入業主委員會專用賬戶。
   6、經業主大會同意，業主委員會變更維修資金開戶銀行的，應當分別向原業主委員會開戶銀行和業主委員會新開戶銀行提供業主大會的有關決議。
   7.維修資金轉入業主委員會專用賬戶后的相關業務，按以下程序辦理:
   (一)業主首次繳納維修資金、補繳、續繳的，應直接到業主委員會開戶銀行辦理付款
手續，開戶銀行收款后應出具統一格式的票據；
   (二)業主辦理信息變更和過戶手續的，業主直接到開戶銀行辦理相關手續；
   (三)業主辦理退款的，經業主委員會蓋章后，到開戶銀行辦理相關手續；
   (四)業主委員會辦理維修資金使用的，經區(縣)建委、房管局備案后，到開戶銀行辦理相關手續；
   (五)經業主大會同意，公共收入存入業主委員會維修資金專用賬戶的，業主委員會或物業服務企業在業主委員會蓋章后，到開戶銀行辦理相關手續。

   

『貳』 申請維修基金需要多少業主簽字？

   

   《住宅專項維修資金管理辦法》
第二十一條
住宅共用部位、共用設施設備的維護、更新、改造，涉及尚未售出的商品房、非住宅或者公共住房的，開發建設單位或者公共住房單位應當按照尚未售出的商品房或者公共住房的建筑面積分攤維修、更新、改造費用。
第二十二條
住宅專項維修資金轉業主大會管理前，需要使用住宅專項維修資金的，按照下列程序辦理：
(一)物業服務企業根據維修、更新、改造項目提出使用建議；無物業服務企業的，由有關業主提出使用建議；
(二)住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上、占總人數三分之二以上的業主討論通過使用建議；
(三)物業服務企業或有關業主組織實施使用方案；
(四)物業服務企業或者有關業主持有相關材料，向當地直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門申請列支；其中，使用公有住房專項維修資金的，應當向負責管理公有住房專項維修資金的部門申請列支；
（5）直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門或者負責管理公共住房專項維修資金的部門審批后，向專戶管理銀行發出轉讓住房專項維修資金的通知；
(六)專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金轉入維修單位。
第二十三條
住宅專項維修資金轉業主大會管理后，需要使用住宅專項維修資金的，按照下列程序辦理:
（1）物業服務企業提出的使用方案，應當包括擬維修、更新、改造的項目、成本預算、支出范圍、危及房屋安全的緊急情況等需要臨時使用住宅專項維修資金的處置方式；
(二)業主大會依法通過使用方案；
(三)物業服務企業組織實施使用方案；
(四)物業服務企業向業主委員會提出列支住宅專項維修資金；同第二十二條第四項；
（5）業主委員會應當按照使用計劃審批，并報直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門備案；使用公共住房專項維修資金的，經負責管理公共住房專項維修資金的部門審批；直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門或者負責管理公共住房專項維修資金的部門發現不符合有關法律、法規、規章和使用計劃的，責令改正；
（6）業主委員會、負責管理公共住房專項維修資金的部門向專戶管理銀行發出轉讓住房專項維修資金的通知；
(七)專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金轉入維修單位。
第二十四條
危及房屋安全等緊急情況，需要立即維修、更新、改造住宅共用部位、設施設備的，按照下列規定列出住宅專項維修資金:
(一)住宅專項維修資金轉業主大會管理前，按照本辦法第二十二條第四項、第五項、第六項的規定辦理；
(二)住宅專項維修資金轉業主大會管理后，按照本辦法第二十三條第四項、第五項、第六項、第七項的規定辦理。
前款發生后，未按規定進行維修、更新、改造的，直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門可以組織維修，維修費用從相關業主住宅專項維修資金賬戶中列出；其中，涉及出售公有住房的，還應當從公有住房專項維修資金中列出。

   

『叁』 如何申請維修基金？

   

   一、申請使用物業專項維修資金的條件
根據《物權法》、《物業管理條例》、《住宅專項維修資金》等法律法規，使用專項維修資金有明確的條件和程序。
1.使用專項維修資金的前提是房屋已經存入住宅專項維修資金，沒有存款就沒有使用。
2.使用專項維修資金還應滿足以下條件:
首先，需要維修的部分屬于業主共有部分和設施設備。
第二，需要維修的項目已經超過了房地產開發公司應該承擔的保修期。屋頂漏水的最低保修期為5年，保修期的開始日期按建筑竣工驗收記錄表中包含的記錄時間和房屋銷售合同確定的交付時間計算。如果交付時間早于記錄時間，則從記錄日期開始計算。如果記錄時間早于房屋交付時間，則從房屋交付時間開始計算。
第三，需要維修的項目屬于重大維修項目。具體到屋頂漏水項目，要求漏水部分超過整棟樓屋頂20%以上。如果漏水面積未達到此指標，則屬于日常維護或小修項目。只有超過保修期的重大維修才能申請使用專項維修資金。如果社區內有物業公司，物業公司應負責維修。物業費已包括日常維修或小修費用；如果社區內沒有物業公司，屋頂居民將自行投資維修。
第四，超過保修期且符合重大維修條件的維修項目，還應當經社區專有部分占建筑總面積2/3以上、占總人數2/3以上的業主同意使用專項維修資金。如果社區成立了業主大會社區
專項維修資金的具體管理制度，經社區專有部分占建筑總面積2/3以上、占總人數2/3以上的業主同意，可以按照社區專項維修資金管理制度的約定申請使用維修資金。

二、申請使用物業專項維修資金的程序 使用專項維修資金的一般程序:
一是編制維修工程預算，與維修施工單位簽訂維修合同。
二是使用申報。向區住建局物業管理科申請使用。
三是主管部門對使用條件進行初步審查。
第四，召開業主大會或者按照社區維修資金管理制度的約定條件投票，街道或者社區指導監督業主大會和業主委員會投票。
第五，主大會同意后，由申請人組織維修和竣工驗收。
第六，主管部門應當按照預審材料和維修施工合同的規定，分期向施工單位賬戶支付維修資金，并在保修期內保留保修金，直至保修期滿。

三、住宅專項維修資金申報主體
一般情況下，業主大會和業主委員會成立的，業主委員會應當先向主管部門申請使用；沒有業主委員會但有物業公司的，由物業公司申請；既沒有業主大會和業主委員會，也沒有物業公司管理的社區，受屋頂漏水影響的業主可以向街道報告，由街道指定機構或社區申請使用。當然，業主也可以直接組織其他業主在社區聯合申請使用，但聯合簽署的業主人數應達到社區業主總數的20人%以上。

   

『肆』 住房維修基金有什么條件可以申請使用？

   

   維修基金使用條件復件：
1.維修基金制只能在保修期滿后對物業公共部位、公共設施和設備進行大修、更新和改造時使用。具體業主按照投票權確定的標準分攤費用比例。
2.維修基金閑置時，除購買國債或法律法規規定的其他基金范圍外，禁止挪作他用。
3、特殊使用：
(1)物業管理公司可以從維修基金中暫借相當于一個月的物業日常維修更新費用的備用金；物業管理服務合同另有約定的除外。
（2）房屋需要大修或專項維修更新的，可以在施工合同中支取約定的預付款，但最高預付款不得超過工程款總額的30%。
(三)業主委員會可以在物業管理企業賬戶上留有相當于一個月活動資金的備用金，業主大會另有決定的除外。

   

『伍』 房屋維修基金申請

   

   物業公司有義務維護和更新您社區的公共部分和公共設施設備。但在實施過程中，由于需要使用維修資金進行維修，使用維修資金的前提是經專有部分占建筑總面積三分之二以上、占總人數三分之二以上的業主同意。因此，使用維修資金不是簡單的申請，而是需要業主召開業主大會進行表決和同意，才能使用維修資金來維修屋頂。

   

『陸』 社區哪些項目可以申請使用住宅專項維修資金

   

住宅專項維修資金用于社區共用部位和設施設備保修期滿后的維修、更新和改造。住宅共用部分包括承重墻、屋頂、室外墻、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設施設備包括電梯、綠地、道路、路燈、非經營性車場車庫等。住宅專項維修資金的存放，有利于住宅共用部分的及時維修更新，保障住宅業主的利益和安全。

   

一、住宅專項維修資金使用范圍

   

根據《住宅專項維修資金管理辦法》第三條(1)本辦法所稱住宅共用部分，是指單個住宅業主或單個住宅業主與其結構相連的非住宅業主根據法律法規和房屋買賣合同共有的部分，一般包括:住宅基礎、承重墻、柱、梁、樓板、屋頂、室外墻壁、大廳、樓梯間、走廊通道等。
本辦法所稱共用設施設備，是指住宅業主或者住宅業主及相關非住宅業主根據法律、法規和房屋買賣合同共享的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池塘、井、非經營性車場車庫、公益性文化體育設施、共用設施設備等。

   

二、使用住宅專項維修資金

   

由于地方政策可能略有不同，以北京為例：

   

根據《北京市住宅專項維修資金管理辦法》第二十條(二)住宅專項維修資金應當專項用于住宅

住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后，不得挪作他用。

   

第二十一條 住宅共用部位的維修、更新、改造范圍包括：

   

(一)屋面防水層損壞，頂層房間滲漏；

   

(二)建筑外墻雨水滲漏，造成外墻內表面浸濕；

   

(三)地下室滲漏、積水；

   

(四)建筑外墻外裝飾層裂縫、脫落或空鼓率超過國家相應標準規范的規定值；

   

(五)增加保溫層，建筑保溫層損壞或脫落，或建筑保溫不良造成外墻內表面潮濕、結露、結霜或霉變；

   

(六)外墻、樓梯間、公共走廊涂層開裂、銹漬、起泡、翹皮、脫落、污染；

   

(七)公共區域窗臺、門廊挑檐、樓梯踏步及扶手、維修墻、院門等損壞；

   

(八)公共區域門窗或窗紗普遍損壞；

   

(九)其他情況。

   

第二十二條 住宅共用設施設備的維護、更新和改造范圍包括：

   

(一)電梯主要部件需要維修或更換；

   

(二)二次供水系統設備部件磨損、銹蝕嚴重；

   

(三)避雷設施不符合安全要求的；

   

(四)配電設備部分電纜、電線、配電箱(柜)部件損壞；

   

(五)消防系統功能障礙，或部分設備、部件損壞嚴重；

   

(六)樓內排水(排污)設備出現故障，給排水管道漏水重腐蝕、排污泵腐蝕或其他設備損壞；

   

(七)其他情況。

   

三、住宅專項維修資金不得列支哪些費用？

   

1.住宅共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造費用由建設單位或者建設單位依法承擔；

   

2.供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等管道設施設備的維護費用；

   

3.由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的維修費用；

   

4.根據物業服務合同，住宅共用部位和共用設施設備的日常維護費用屬于物業服務內容。

   

四、北京市住宅專項維修資金使用審核標準

   

根據《北京市住宅專項維修資金使用審查標準》2．基本規定(3)

   

1.本標準中的質量保修期執行《房屋建筑工程質量保修辦法》(建設部令第80號)（ＤＢ11／641－2009)有關規定。

   

住宅質量保證書承諾的質量保證期限高于上述規定和標準的，以住宅質量保證書承諾的期限為準。

   

2.住宅保修期滿后，住宅共用部位、共用設施設備出現本標準規定的情形的，可以使用住宅專項維修資金進行維修、更新、改造。

   

3.發生下列危及房屋使用安全或嚴重影響使用功能的情況之一的，專有部分占建筑物總面積三分之二以上、占總人數三分之二以上的業主可以使用住宅專項維修資金進行維修。

   

①屋面、外墻防水局部損壞，滲漏嚴重，多次補漏后仍難以解決；

   

②電梯沖頂、蹲底或意外災害危及人身安全的，定期檢查時責令停止整改；

   

③高層住宅供水主管嚴重泄漏，泵（包括生活泵、消防泵、噴淋泵、穩壓泵、中水泵等）泄漏，泵電機燒毀，導致供水中斷；

   

④建筑物單側外墻飾面五分之一以上有脫落危險；

   

⑤專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂造成功能障礙，危及人身財產安全；

   

⑥消防系統功能障礙，消防管理部門要求對消防設施設備進行維護、更新和改造。

   

4.對于建筑結構、電梯和維修范圍有爭議的項目，應使用專項維修資金進行維修、更新和改造，并經相關專業部門鑒定并出具鑒定報告。

   

       

引用資料

       

           

1. 《住宅專項維修資金管理辦法》第三條.

           

2. 《北京市住宅專項維修資金管理辦法》第二十條、第二十一條、第二十二條、.

           

3. 《北京市住宅專項維修資金使用審查標準》2．基本規定.

       

   

   

   

『柒』 使用專項維修基金應具備哪些條件？

   

   物業專項維修資金的使用應同時滿足以下條件:

(一)物業共用部位、共用設施設備保修期滿后應專門用于維修、更新和改造。
(二)占受益范圍內建筑物總面積和業主總數三分之二以上的業主簽字同意。
使用申請人對申請材料的真實性、合法性和有效性負責。申請人隱瞞真實情況或者提供虛假材料的，應當依法承擔相應的法律責任。
第十八條 物業專項維修資金的使用應當遵循方便、公開、透明、受益人與負擔人一致的原則。
第十九條 物業共用部位、共用設施設備的維護、更新、改造費用，由有關業主按照各自建筑面積的比例分攤。有關業主約定的，從其約定。
維修資金個人賬戶不足的，由業主承擔。
第二十條對未售出的物業，開發建設單位應當按照未售出物業的建筑面積，分攤維修、更新、改造費用。
第二十一條 使用物業專項維修資金的，按照下列程序辦理：
(一)業主委員會、相關業主、物業服務企業(聘請物業服務人員的社區居委會)根據維修、更新、改造項目向管理機構申請使用。
(二)管理機構外勘查驗，確認維修項目，界定受益范圍。
（3）在物業區公布維修方案：包括擬維修、更新改造項目、維修單位選擇、成本預算、支出范圍等，公示期不少于5個工作日。
（4）受益范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上、占業主總數三分之二以上的業主，討論申請并確定維修方案。
（5）業主委員會、相關業主、物業服務企業(聘請物業服務人員的社區居委會)組織實施維修方案；維修費用在5萬元以上的，由具有相應資質的工程造價咨詢機構審核，審核費用納入維修、更新、改造費用。
（6）項目竣工驗收合格后，維修計劃的組織實施人應當公布維修、更新、改造項目的決算、業主意見表和分配明細，公示期不少于5個工作日。
（7）管理機構應當按照維修合同和工程進度進行支付。管理機構審核公示情況后，按照維修合同約定保留保修金，將維修費用余額轉移至維修單位，并從相應業主個人物業專項維修資金賬戶中扣除。
第二十二條 使用物業專項維修資金應當向管理機構提交的備案材料:
（1）申請人的身份證明和授權委托書。
(二)使用物業專項維修資金的申請報告。
(三)受益業主簽名表。
(四)維修工程預(決)算書、維修工程審價報告、維修合同、維修單位營業執照位營業執照及資質證書、項目負責人職業資格證書。
(五)公布維修方案、維修決算、分攤明細等相關資料。
(六)工程維修驗收證書及維修發票。
(七)其他相關資料。

   

『捌』 社區大修申請維修基金需要多少錢？

   

   維修基金專門用于住宅共用部位和共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造。只要是共用部位和共用設施設備的維修，就可以申請使用，國家對資金數量沒有具體限制。

   

『玖』 有多少業主同意使用維修資金

   

   三分之二以上業主同意。
《住宅專項維修資金管理辦法》第二十二條住宅專項維修資金轉讓業主大會管理前，需要使用住宅專項維修資金的，按照下列程序辦理：
(一)物業服務企業根據維修、更新、改造項目提出使用建議；無物業服務企業的，由有關業主提出使用建議；
(二)住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上、占總人數三分之二以上的業主討論通過使用建議；
(三)物業服務企業或有關業主組織實施使用方案；
(四)物業服務企業或者有關業主持有相關材料，向當地直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門申請列支；其中，使用公有住房專項維修資金的，應當向負責管理公有住房專項維修資金的部門申請列支；
（5）直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門或者負責管理公共住房專項維修資金的部門審批后，向專戶管理銀行發出轉讓住房專項維修資金的通知；
(六)專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金轉入維修單位。
第二十三條住宅專項維修資金轉業主大會管理后，需要使用住宅專項維修資金的，按照下列程序辦理:
（1）物業服務企業提出的使用方案，應當包括擬維修、更新、改造的項目、成本預算、支出范圍、危及房屋安全的緊急情況等需要臨時使用住宅專項維修資金的處置方式；
(二)業主大會依法通過使用方案；
(三)物業服務企業組織實施使用方案；
(四)物業服務企業持有相關材料向業主委員會提出列支住宅專項維修資金；其中，使用公共住房專項維修資金的，應當向負責管理公共住房專項維修資金的部門申請列支；
（5）業主委員會應當按照使用計劃審批，并報直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門備案；使用公共住房專項維修資金的，經負責管理公共住房專項維修資金的部門審批；直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門或者負責管理公共住房專項維修資金的部門發現不符合有關法律、法規、規章和使用計劃的，責令改正；
（6）業主委員會、負責管理公共住房專項維修資金的部門向專戶管理銀行發出轉讓住房專項維修資金的通知；
(七)專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金轉入維修單位。