物業(yè)維修基金如何使用

Ⅰ 如何使用物業(yè)維修基金？

   一些政協(xié)委員認(rèn)為，隨著陽(yáng)江房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，物業(yè)管理社區(qū)已成為主流。然而，隨著物業(yè)管理服務(wù)范圍的擴(kuò)大，物業(yè)糾紛影響了居民的正常生活。物業(yè)管理的主要問(wèn)題是：一是開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題引起的物業(yè)糾紛，項(xiàng)目完成后，開(kāi)發(fā)企業(yè)撤回，問(wèn)題落后于物業(yè)管理企業(yè)；二是住宅社區(qū)業(yè)主委員會(huì)少數(shù)；三是物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不夠量化和詳細(xì)。《陽(yáng)江住宅小區(qū)物業(yè)維修基金管理暫行規(guī)定》規(guī)定，確需使用的，由區(qū)域受益業(yè)主代表委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)填寫(xiě)申請(qǐng)表，并提供維修項(xiàng)目資金預(yù)算計(jì)劃和區(qū)域受益業(yè)主專有部分占建筑總面積2/業(yè)主3以上，占總?cè)藬?shù)2/3以上業(yè)主同意的證明，報(bào)市物業(yè)管理所登記備案。商品房及其附屬設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場(chǎng)所在規(guī)定實(shí)施前未設(shè)立維修基金的，共用部位共用設(shè)施設(shè)備的維修費(fèi)用由受益業(yè)主按照擁有房屋建筑面積的比例共同承擔(dān)。如果維修基金不足，物業(yè)共有部分需要續(xù)簽，應(yīng)遵循以下原則:(一)一個(gè)物業(yè)區(qū)或一個(gè)房屋的維修基金余額不足一期維修基金30%時(shí)，業(yè)主大會(huì)應(yīng)再次籌集維修資金。具體更新工作由業(yè)主委員會(huì)組織實(shí)施。（2）更新維修基金的計(jì)劃由業(yè)主委員會(huì)制定，并提交業(yè)主大會(huì)討論通過(guò)。更新基金應(yīng)及時(shí)存入指定的托管銀行。物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修后，受益業(yè)主應(yīng)按照國(guó)家、省有關(guān)規(guī)定分?jǐn)偩S修基金，并在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公布。（吳小金）

Ⅱ 一般物業(yè)公司如何經(jīng)營(yíng)物業(yè)維修基金？

   （1)支付維修基金。
1.維修基金的支付人。《物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)第五十四條明確規(guī)定:住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單棟住宅建筑結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納專項(xiàng)維修資金。顯然，支付的主體是業(yè)主，這是由專項(xiàng)維修資金的性質(zhì)決定的。《條例》明確規(guī)定，專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專門用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位和設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，不得挪作他用。業(yè)主購(gòu)買的房屋不僅依法擁有房屋所有權(quán)，還擁有物業(yè)共用部位和設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)共用部位和設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、更新和改造責(zé)任。這部分資金的支出應(yīng)該由購(gòu)房者承擔(dān)，而不是由出售房屋的開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。
2.維修基金的支付時(shí)間。事實(shí)上，專項(xiàng)維修資金可以一次性支付，也可以隨物業(yè)管理費(fèi)用按月收取專項(xiàng)賬戶存儲(chǔ)，也可以隨時(shí)向業(yè)主收取維修、更新和改造費(fèi)用。這些做法在不同國(guó)家分別實(shí)施。但考慮到我國(guó)法制不完善，業(yè)主責(zé)任意識(shí)不到位，部分地方物業(yè)管理費(fèi)拖欠嚴(yán)重。目前，我國(guó)專項(xiàng)維修資金的制度設(shè)計(jì)應(yīng)主要在購(gòu)房時(shí)一次性支付業(yè)使用到一定年限，維修資金不足時(shí)，應(yīng)向業(yè)主續(xù)費(fèi)。
3.支付維修資金的金額。收取維修基金時(shí)，一般情況下，物業(yè)使用一定年限內(nèi)所需的資金量可以考慮為購(gòu)房款2～3%或物業(yè)單體施工安裝成本的一定比例。
（2)維修基金管理現(xiàn)狀。在收取維修基金時(shí)，通常在辦理入住手續(xù)時(shí)，開(kāi)發(fā)公司強(qiáng)制收取房屋維修基金，辦理產(chǎn)權(quán)并繳納維修基金的捆綁方式，往往容易造成房屋維修基金的流失或挪用，使業(yè)主權(quán)利得不到有效保障。開(kāi)發(fā)商手里有這么大的資金，安全是可以想象的。開(kāi)發(fā)商可以利用自己的容易侵占房屋維修基金。在管理維修基金時(shí)，雖然法律法規(guī)明確規(guī)定業(yè)主大會(huì)行使監(jiān)督權(quán)，但對(duì)如何監(jiān)督?jīng)]有明確的說(shuō)法。客觀條件下，一些業(yè)主委員會(huì)成員利用法律漏洞挪用甚至挪用巨額房屋維修基金。更有甚者，一些開(kāi)發(fā)商經(jīng)常成立項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司。一旦項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和銷售完成，項(xiàng)目公司就不存在，業(yè)主支付的維修基金也無(wú)法追回。個(gè)別管理公司將維修基金據(jù)為已有；一些管理公司濫用維修基金，挪用甚至挪用巨額房屋維修基金。更重要的是，一些開(kāi)發(fā)商往往成立項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司。一旦項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和銷售完成，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商就不存在，項(xiàng)目公司就不存在，業(yè)主支付的維修基金就不能追回。
（三、維修基金亂用問(wèn)題。

Ⅲ 如何管理和使用物業(yè)維修基金？

   維修基金（maintenance fund）又稱公共維修基金和專項(xiàng)維修基金，是指住宅物業(yè)業(yè)主向?qū)ｍ?xiàng)賬戶支付一定標(biāo)準(zhǔn)的資金，并授權(quán)業(yè)主委員會(huì)統(tǒng)一管理和使用該物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共部件、共用設(shè)施和設(shè)備的維修事項(xiàng)。維修基金由物業(yè)業(yè)主共同籌集，業(yè)主按繳費(fèi)比例享有維修基金的所有權(quán)，但使用權(quán)歸全體業(yè)主所有，個(gè)人業(yè)主不得向銀行提取自己所有的維修基金。維修基金與具體房屋相結(jié)合，隨著房屋的存在而存在和滅失，不會(huì)因具體業(yè)主的變化而改變。當(dāng)房屋產(chǎn)權(quán)變更成為新業(yè)主時(shí)，維修基金也應(yīng)由舊業(yè)主更名為新業(yè)主。

使用條件
1、維修基金只能在保修期滿后對(duì)物業(yè)公共部位、公共設(shè)施和設(shè)備進(jìn)行大修、更新和改造時(shí)使用。具體業(yè)主按照投票權(quán)確定的標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)傎M(fèi)用比例。

2.維修基金閑置時(shí)，除購(gòu)買國(guó)債或法律法規(guī)規(guī)定的其他基金范圍外，禁止挪作他用。

3、特殊使用

（1)物業(yè)管理公司可以從維修基金中暫借相當(dāng)于一個(gè)月的物業(yè)日常維修更新費(fèi)用的備用金；物業(yè)管理服務(wù)合同另有約定的除外。

（2)房屋需要大修、專項(xiàng)維修、更新的，可以在施工合同中支付約定的預(yù)付款，但最高預(yù)付款不得超過(guò)工程款總額的30%。

（3)業(yè)主委員會(huì)可以在物業(yè)管理企業(yè)賬戶上留下相當(dāng)于一個(gè)月活動(dòng)資金的備用金，業(yè)主大會(huì)另有決定的除外。

根據(jù)2008年2月1日起實(shí)施的《住宅專項(xiàng)維修基金管理辦法》，公共維修基金由全體業(yè)主支付，屬于全體業(yè)主共同所有。一般情況下，維修基金由物業(yè)所在地房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一監(jiān)督設(shè)立，由物業(yè)管理公司管理使用。業(yè)主委員會(huì)成立后，公共維修基金轉(zhuǎn)移給行業(yè)委員會(huì)，行業(yè)委員會(huì)行使管理權(quán)。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)主管部門指定的商業(yè)銀行設(shè)立物業(yè)維修基金專用賬戶，并將賬戶情況報(bào)房地產(chǎn)行政管理部門備案。該賬戶是業(yè)主在該物業(yè)范圍內(nèi)支付的所有維修基金。該賬戶只能用于維修基金的存儲(chǔ)和管理，不得挪作他用。同時(shí)，銀行為每位業(yè)主設(shè)立分戶賬戶，顯示業(yè)主所有維修基金的使用和保留情況。維修基金的使用和補(bǔ)充應(yīng)由業(yè)主大會(huì)決定。

維修基金管理應(yīng)遵循以下規(guī)定：

1.房地產(chǎn)行政管理部門應(yīng)當(dāng)定期與專戶銀行核對(duì)維修基金的存款情況，并在物業(yè)范圍內(nèi)公布。

2、房地產(chǎn)行政管理部門應(yīng)當(dāng)定期向上級(jí)房地產(chǎn)行政管理部門報(bào)告維修資金的存款情況。

3.業(yè)主委員會(huì)應(yīng)定期向全體業(yè)主公布維修基金的使用和剩余情況。

4.單個(gè)業(yè)主可以憑維修基金發(fā)票到開(kāi)戶銀行查詢其名下維修基金的使用和保留情況。因拆遷造成物業(yè)損失的，業(yè)主可以持相關(guān)證明從銀行提取分戶賬戶余額。

Ⅳ 如何使用房屋維修基金？

維修基金一般為公共設(shè)施、社區(qū)道路、橋梁、建筑物頂部漏水或外墻漏水等大型工程，由行業(yè)委員會(huì)報(bào)房屋管理局批準(zhǔn)。

房屋維修基金的應(yīng)用范圍：

       

1. 維修基金只能在保修期滿后對(duì)物業(yè)公共部位、公共設(shè)施和設(shè)備進(jìn)行大修、更新和改造時(shí)使用。具體業(yè)主按照投票權(quán)確定的標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)傎M(fèi)用比例；

       

2. 閑置維修基金時(shí)，除購(gòu)買國(guó)債或法律法規(guī)規(guī)定的其他基金外，禁止挪作他用。
   

   

Ⅳ 什么是物業(yè)維修基金，業(yè)主應(yīng)該如何正確使用物業(yè)維修基金？

   物業(yè)維修基金是指住宅物業(yè)業(yè)主向?qū)ｍ?xiàng)賬戶支付一定標(biāo)準(zhǔn)的資金，以適應(yīng)該物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共部位、共用設(shè)施和設(shè)備的維修事項(xiàng)，并授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理單位使用的資金。
房屋維修資金用于房屋主體結(jié)構(gòu)、公共部位和公共設(shè)施設(shè)備在房屋保修期滿后的維修和更新。房屋主體承重結(jié)構(gòu)包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻、柱、梁、樓板、屋頂?shù)取＃还膊课皇侵甘彝鈮Ρ凇⒋髲d、樓梯間、走廊通道等。；公共設(shè)施設(shè)備是指業(yè)主在房屋及相關(guān)配套區(qū)域擁有和使用的水管、電梯、立面、消防設(shè)施、綠地、道路、溝渠等公共設(shè)施設(shè)備。

Ⅵ 如何申請(qǐng)動(dòng)用物業(yè)維修基金？

   已成立業(yè)主委員會(huì)的社區(qū)，由物業(yè)提出使用方案和費(fèi)用預(yù)算明細(xì)，報(bào)業(yè)主委員會(huì)審核。
業(yè)委會(huì)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，決議是否可以使用物業(yè)維修基金以及如何使用。業(yè)主大會(huì)決議通過(guò)后，業(yè)委會(huì)將相關(guān)費(fèi)用分配給物業(yè)公司或第三方維修單位。

業(yè)委會(huì)未成立的，物業(yè)制定方案和費(fèi)用明細(xì)后，應(yīng)當(dāng)對(duì)涉及維修區(qū)域的所有業(yè)主進(jìn)行家庭調(diào)查。經(jīng)業(yè)主書(shū)面認(rèn)可后，應(yīng)當(dāng)憑業(yè)主同意書(shū)到維修基金管理中心備案。

Ⅶ 物業(yè)維修基金在哪里應(yīng)用，如何使用

   物業(yè)抄襲維修基金的目的是建立房屋維修保障機(jī)制，維護(hù)房屋所有人和用戶的合法權(quán)益。物業(yè)維修基金專門用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿的大修、更新、改造，歸業(yè)主所有，實(shí)行專戶存儲(chǔ)、政府監(jiān)督、標(biāo)準(zhǔn)化使用。其中，購(gòu)買多層商品房的消費(fèi)者按購(gòu)房款2計(jì)算％付款；購(gòu)買高層商品房或無(wú)電梯的多層商品房，按購(gòu)房款3計(jì)算％繳交。
根據(jù)有關(guān)規(guī)定，維修基金的控制使用權(quán)歸業(yè)主所有，具體管理使用由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)。因此，物業(yè)管理公司無(wú)權(quán)控制維修基金的使用，更不用說(shuō)挪用了。

Ⅷ 如何申請(qǐng)使用物業(yè)維修基金？

   根據(jù)《商品房住宅專項(xiàng)維修基金使用管理暫行規(guī)定》，開(kāi)發(fā)商購(gòu)房者繳納的公共維修基金全部使用權(quán)由社區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)統(tǒng)一決定。申請(qǐng)程序是業(yè)主委員會(huì)在社區(qū)公布維修項(xiàng)目預(yù)算。經(jīng)業(yè)主大會(huì)三分之二以上業(yè)主投票同意后，向區(qū)房產(chǎn)局提出申請(qǐng)。申請(qǐng)通過(guò)后，預(yù)算總額的80%將分配%費(fèi)用。

工程竣工后，與業(yè)主大會(huì)結(jié)算，按戶分?jǐn)偅娞輧?nèi)外墻，公共 維修走廊等社區(qū)公共設(shè)備設(shè)施時(shí)，可申請(qǐng)使用維修基金。