如何使用房屋維修基金

A. 如何使用房屋維修基金？

   

   2007年《住宅專項維修資金管理辦法》對維修資金的使用規定如下:

第二十一條
住宅共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造，涉及尚未售出的商品房、非住宅或者公共住房的，開發建設單位或者公共住房單位應當按照尚未售出的商品房或者公共住房的建筑面積分攤維修、更新、改造費用。
第二十二條
住宅專項維修資金轉業主大會管理前，需要使用住宅專項維修資金的，按照下列程序辦理：
（1)物業服務企業根據維修、更新、改造項目提出使用建議；無物業服務企業的，由有關業主提出使用建議；
（二、住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上、占總人數三分之二以上的業主討論通過使用建議；
（3)物業服務企業或相關業主組織實施使用方案；
（4)物業服務企業或相關業主持有相關材料，向當地直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門申請支出；其中，使用公有住房專項維修資金的，應當向負責管理公有住房專項維修資金的部門申請支出；
（5)直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門或負責管理公共住房專項維修資金的部門審批后，向專戶管理銀行發出轉讓住房專項維修資金的通知；
（6)專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金轉入維修單位。
第二十三條
住宅專項維修資金轉業主大會管理后，需要使用住宅專項維修資金的，按照下列程序辦理:
（1)物業服務企業提出使用方案，包括擬維修更新改造的項目、成本預算、支出范圍、危及房屋安全的緊急情況等需要臨時使用住宅專項維修資金的處置方式；
（二、業主大會依法通過使用方案；
（三、物業服務企業組織實施使用方案；
（4)物業服務企業持有相關材料向業主委員會提出專項住宅維修資金；同第二十二條第四項；
（5）業主委員會應當按照使用計劃審查同意，并報直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門備案；使用公共住房專項維修資金的，經負責管理公共住房專項維修資金的部門審查同意；直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門或者負責管理公共住房專項維修資金的部門發現不符合有關法律、法規、規章和使用計劃的，責令改正；
（6)業主委員會和負責管理公共住房專項維修資金的部門向專戶管理銀行發出轉讓住房專項維修資金的通知；
（7)專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金轉入維修單位。
第二十四條
危及房屋安全等緊急情況，需要立即維修、更新、改造住宅共用部位、設施設備的，按照下列規定列出住宅專項維修資金:
（一、住宅專項維修資金轉業主大會管理前，按照本辦法第二十二條第四項、第五項、第六項的規定辦理；
（二、住宅專項維修資金轉業主大會管理后，按照本辦法第二十三條第四項、第五項、第六項、第七項的規定辦理。
前款發生后，未按規定進行維修、更新、改造的，直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門可以組織維修，維修費用從相關業主住宅專項維修資金賬戶中列出；其中，涉及出售公有住房的，還應當從公有住房專項維修資金中列出。

   

B. 住宅專項維修資金使用流程

   

   

   

IDI潛在的工程質量缺陷保險

   

補充完善現有住宅質量保證體系

   

IDI工程質量潛在缺陷保險是近年來國內工程保險領域的創新質量保險，是國家利用保險機制補充和完善現有住宅質量保證體系的重要嘗試和探索，可以有效防范和解決各種住宅質量潛在缺陷的風險。到目前為止，IDI保險已在北京、上海、深圳、廣州等十多個重點省市開展試點工作。

   

IDI潛在的工程質量缺陷保險

   

是指在保修范圍和保修期內，因潛在質量缺陷風險造成的建筑物損壞、維護、重建和重置費用而發生的保險。保險由開發商投保，保險公司將在賠償責任范圍內履行保險標的物的物質損失賠償義務。

   

作為一種全新的工程質量保險，IDI保險在保險期限、保障范圍和風險管理服務方面具有保險特點，使其在實際住宅質量缺陷中發揮重要作用。

   

   

一、保障范圍和保險期限

   

《根據《建設工程質量管理條例》，住宅主體工程維修期為50年，屋面防水、保溫、保冷工程為5年；電氣排水管道和設備裝修工程為2年。根據上海市建筑科學院相關檢測數據的統計分析，國內學者得出結論，住宅缺陷維修費用的時間分布主要集中在完工后10年內，10年內相關質量缺陷數量基本呈逐年下降趨勢。

   

IDI保溫防水工程保險期為5年，裝修工程保險期為2年，基礎和主體機構工程保險期為10年。保障范圍和保險期可以有效滿足業主對住房質量缺陷的保障需求。

   

此外，通過保險索賠機制，業主發現質量問題后可以直接向保險公司提出索賠，由保險公司核實，屬于保險賠償范圍，可以直接賠償，縮短維護過程；避免資金申請過程多、速度慢，避免責任推諉，減少糾紛。也有利于物業管理公司與業主建立新的合作關系。

   

二、質量風險管理

   

從質量風險管理服務的角度來看，與住宅專項維修資金的事后補救處理原則相比，IDI保險更注重防患于未然，即引進專業質量風險管理服務機構參與工程質量風險管理。通過覆蓋建設項目整個生命周期的質量風險管理服務，IDI保險能有效防范和應對各種質量風險，加強現有工程質量保證體系，有效保障工程質量安全，保護業主合法權益。

   

綜上所述，針對國內住房領域存在的各種質量缺陷，住房專項維修資金制度存在一些缺陷，無法及時有效地解決業主面臨的實際住房質量問題。IDI保險的出現為現有住宅質量保證體系提供了新的解決方案和優化機會。

   

今年兩會期間，全國政協委員、內蒙古自治區住房和城鄉建設廳副廳長揭新民提出對于新建住宅項目，保險I將逐步實施DI保險。對已交付使用并繳納維修資金的住宅工程，維修資金為IDI保費。可以預見，未來將伴隨著IDI進一步擴大了工程質量潛在缺陷保險的市場應用，其保險保障作用將更加明顯。IDI保險技術和管理服務也將更加完善，從而不斷優化和完善現有住宅質量保證體系。

   

C. 如何使用房屋維修基金？

   

   房屋維修基金是專門用于物業保修期滿后房屋共同部位、共用設備和物業管理區域公共設施的維修、更新和改造的資金，不得挪作他用。按照規定，業主個人不得申請使用。只有經業主管理委員會同意，取得業主房地產行政管理部門(部分地方可能是其他部門或機構)辦理維修基金支持審核手續。審核手續完成后，維修基金將通過審核手續從指定銀行提取。
(一、計算房屋維修基金
新建商品房首期維修基金，房地產開發商按每平方米建筑面積成本價3%-4%付款；購房者按每平方米建筑面積成本價2%-3%向開發商支付房屋維修基金。開發商收取的房屋維修基金屬于所有業主共同所有，不計入房屋銷售收入（2）房屋維修基金的使用范圍
房屋維修基金用于房屋主體結構、公共部位、公共設施設備的大中型維修改造工程。房屋主體承重結構包括基礎、內外承重墻、柱、梁、樓板、屋頂等。；公共部位是指室外墻壁、大廳、樓梯間、走廊通道等。；公共設施設備是指業主在房屋及相關配套區域擁有和使用的水管設備、配電電纜設備、電梯、公共照明、消防設施、綠地、道路、溝渠、非經營性車場車庫、公益性文化體育設施等公共設施設備。維修基金由房管局管理，申請過程復雜。
建設部管理辦法規定，維修基金閑置時，除購買國債或者法律法規規定的其他范圍外，嚴禁挪作他用。此外，根據《國務院物業管理條例》第六十三條的規定，縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門應當追回挪用的專項維修資金，并給予警告，沒收違法所得，并處挪用金額兩倍以下的罰款；物業管理企業挪用專項維修資金，情節嚴重的，由頒發資格證書的部門吊銷資格證書；構成犯罪的，依法追究直接責任人員和其他直接責任人員的刑事責任。

   

D. 如何使用維修基金？

   

   然后，專門的工程師會同物業和業主委員會（業主）進行現場調查，以確認是否需要使用公共維修基金。一旦符合規定，應立即安排維修。維修完成后，由基金管理中心、物業管理公司、業主或業主代表進行調查驗收。最后，維修費用的結算由維修單位（一般為物業管理公司）制作。經業主委員會蓋章批準，考慮到業主委員會沒有專業知識，基金管理中心還將審查價格，最終確定費用，然后從相關業主的公共維修賬戶中扣除資金。一般公共部分由業主委員會監督簽字，單戶由業主監督簽字。

   

E. 如何使用房屋維修基金？

   

買房后，我們關心的是房子的質量。如果有漏雨、漏水等房屋質量問題，房屋需要維修。這時，我們會想到買房時支付的房屋維修基金。那么什么是房屋維修基金呢？如何使用房屋維修基金？

   

一、含義：

   

房屋維修基金實際上包括房屋公共設施專項基金和房屋本體維修基金（1）房屋公共設施專項基金簡稱專項基金，用于物業共用部位、公共設施設備的更新改造，不得挪作他用。專項基金實行錢隨房子走的原則。房屋轉讓時，賬戶中的余額資金也轉移給房屋的新產權所有人。

   

中國的房屋維修金制度始于1998年，2004年，房屋維修金演變為房屋辦理產權證時必須繳納的費用。它的支付標準也是原來的"按購房款2%-3%的比例繳交"變為2008年的"按住宅建筑安裝工程每平方米成本5%-8%繳交"。根據2007年修訂的《住宅專項維修基金管理辦法》，公共維修基金專門用于社區公共設施的維修，屬于全體業主。但在業主委員會成立之前，資金一般由房地產行政主管部門管理。

   

二、使用方法：

   

1.根據2007年《住宅專項維修資金管理辦法》，住宅專項維修資金適用于承重墻、屋頂、樓梯間、電梯等。但《辦法》規定，要支付維修資金，必須遵循"雙2/特別多數原則"也就是說，占建筑總面積三分之二以上、占總人數三分之二以上的業主討論使用建議)

   

根據《住宅專項維修資金管理辦法》，住宅專項維修資金的使用必須經房地產行政部門或相應行政部門備案審批后方可成行。業主先后到相關房管局、房屋安全鑒定部門、審計局、專戶銀行等部門辦理房屋安全專業鑒定申請、維修方案預決算審計、聘請施工單位進行維修施工、申請專戶銀行撥款等九大事項。

   

2.提取程序有三種:行業委員會成立前后，發生危及房屋安全的緊急情況，需要立即對住宅共用部位和設施進行維護、更新和改造。

   

第二十二條住宅專項維修資金轉業主大會管理前，需要使用住宅專項維修資金的，按照下列程序辦理:

   

（1)物業服務企業根據維修、更新、改造項目提出使用建議；無物業服務企業的，由有關業主提出使用建議；

   

（二、住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總數

業主面積三分之二以上，占總人數三分之二以上的，討論使用建議；

   

（3)物業服務企業或相關業主組織實施使用方案；

   

（4)物業服務企業或相關業主持有相關材料，向當地直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門申請支出；其中，使用公有住房專項維修資金的，應當向負責管理公有住房專項維修資金的部門申請支出；

   

（5)直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門或負責管理公共住房專項維修資金的部門審批后，向專戶管理銀行發出轉讓住房專項維修資金的通知；

   

（6)專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金轉入維修單位。

   

第二十三條住宅專項維修資金轉業主大會管理后，需要使用住宅專項維修資金的，按照下列程序辦理:

   

（1)物業服務企業提出使用方案，包括擬維修更新改造的項目、成本預算、支出范圍、危及房屋安全的緊急情況等需要臨時使用住宅專項維修資金的處置方式；

   

（二、業主大會依法通過使用方案；

   

（三、物業服務企業組織實施使用方案；

   

（4)物業服務企業或相關業主持有相關材料，向當地直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門申請列支；住房專項維修資金的，應當向負責管理公共住房專項維修資金的部門申請列支；

   

（5）業主委員會應當按照使用計劃審查同意，并報直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門備案；使用公共住房專項維修資金的，經負責管理公共住房專項維修資金的部門審查同意；直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門或者負責管理公共住房專項維修資金的部門發現不符合有關法律、法規、規章和使用計劃的，責令改正；

   

（6)業主委員會和負責管理公共住房專項維修資金的部門向專戶管理銀行發出轉讓住房專項維修資金的通知；

   

（7)專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金轉入維修單位。

   

第二十四條危及房屋安全等緊急情況，需要立即維修、更新、改造住宅共用部位、設施設備的，按照下列規定列出住宅專項維修資金：

   

（一、住宅專項維修資金轉業主大會管理前，按照本辦法第二十二條第四項、第五項、第六項的規定辦理；

   

（二、住宅專項維修資金轉業主大會管理后，按照本辦法第二十三條第四項、第五項、第六項、第七項的規定辦理。

   

前款發生后，未按規定進行維修、更新、改造的，直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門可以組織維修，維修費用從相關業主住宅專項維修資金賬戶中列出；其中，涉及出售公有住房的，還應當從公有住房專項維修資金中列出。

   

三、使用范圍：

   

建設部管理辦法規定，維修基金閑置時，除購買國債或者法律法規規定的其他范圍外，嚴禁挪作他用。根據《國務院物業管理條例》第六十三條的規定，縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門應當追回挪用的專項維修資金，并給予警告，沒收違法所得，并處挪用金額兩倍以下的罰款；物業管理企業挪用專項維修資金，情節嚴重的，由頒發資格證書的部門吊銷資格證書；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

   

不得支取的范圍：

   

第二十五條下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：

   

（一、住宅共用部位、共用設施設備維修、更新、改造費用由建設單位或者建設單位依法承擔；

   

（二、供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等管道設施設備的維護費用；

   

（三、因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的維修費用，由當事人承擔；

   

（4)根據物業服務合同，物業服務企業應承擔的住宅共用部位、設施設備的維護費用。

   

       

引用資料

       

           

1. 房屋維修基金網絡.

           

2. 《《住宅專項維修資金管理辦法》第三章第二十二條.

       

   

   

F. 房屋維修基金的使用流程

   

   

   

G. 如何使用社區物業專項維修資金？

   

   實施物業管理并成立業主大會的，由業主委員會對維修項目進行現場調查，確認屬于業主專項維修資金使用范圍后，提出物業專項維修資金使用計劃，經三分之二以上業主同意并予以公示；物業管理實施但尚未成立業主大會的，由物業管理企業對維修項目進行現場調查，確認屬于業主專項維修資金使用范圍后，提出物業專項維修資金使用計劃，經三分之二以上業主同意并予以公示；未實施物業管理的，由物業所在地區居民委員會組織對維修項目進行現場調查，確認屬于業主專項維修資金使用范圍后，提出物業專項維修資金使用計劃，經三分之二以上業主同意并予以公示。上述物業專項維修資金使用計劃應當在物業管理區域內顯著位置公示5天后方可實施。

   

H. 如何管理和使用房屋維修基金？

   

   維修基金，又稱公共維修基金或專項維修基金，是指業主在本物業區域內公共部件和共用設施、設備保修期滿后支付的維修、維護和改造資金。《住宅專項維修基金管理辦法》對維修基金的使用范圍和程序有相關規定。