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⑴ 哪些項(xiàng)目可以申請(qǐng)使用住宅專項(xiàng)維修資金？
住宅專項(xiàng)維修資金用于社區(qū)共用部位和設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造。住宅共用部分包括承重墻、屋頂、室外墻、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設(shè)施設(shè)備包括電梯、綠地、道路、路燈、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)等。住宅專項(xiàng)維修資金的存放，有利于住宅共用部分的及時(shí)維修更新，保障住宅業(yè)主的利益和安全。
一、住宅專項(xiàng)維修資金使用范圍
根據(jù)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第三條(1)本辦法所稱住宅共用部分，是指單個(gè)住宅業(yè)主或單個(gè)住宅業(yè)主與其結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主根據(jù)法律法規(guī)和房屋買賣合同共有的部分，一般包括:住宅基礎(chǔ)、承重墻、柱、梁、樓板、屋頂、室外墻壁、大廳、樓梯間、走廊通道等。
本辦法所稱共用設(shè)施設(shè)備，是指住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及相關(guān)非住宅業(yè)主根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同共享的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池塘、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文化體育設(shè)施、共用設(shè)施設(shè)備等。
二、使用住宅專項(xiàng)維修資金
由于地方政策可能略有不同，以北京為例：
根據(jù)《北京市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第二十條(二)住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)專門用于住宅共用部位和設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造，不得挪作他用。
第二十一條 住宅共用部位的維修、更新和改造范圍包括：
(一)屋面防水層損壞，頂層房間滲漏；
(二)建筑外墻雨水滲漏，造成外墻內(nèi)表面浸濕；
(三)地下室滲漏、積水；
(四)建筑外墻外裝飾層裂縫、脫落或空鼓率超過(guò)國(guó)家相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的規(guī)定值；
(五)增加保溫層，建筑保溫層損壞或脫落，或建筑保溫不良造成外墻內(nèi)表面潮濕、結(jié)露、結(jié)霜或霉變；
(六)外墻、樓梯間、公共走廊涂層開裂、銹漬、起泡、翹皮、脫落、污染；
(七)公共區(qū)域窗臺(tái)、門廊挑檐、樓梯踏步及扶手、維修墻、院門等損壞；
(八)公共區(qū)域門窗或窗紗普遍損壞；
(九)其他情況。
第二十二條 住宅共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、更新和改造范圍包括：
(一)電梯主要部件需要維修或更換；
(二)二次供水系統(tǒng)設(shè)備部件磨損、銹蝕嚴(yán)重；
(三)避雷設(shè)施不符合安全要求的；
(四)配電設(shè)備部分電纜、電線、配電箱(柜)部件損壞；
(五)消防系統(tǒng)功能障礙，或部分設(shè)備、部件損壞嚴(yán)重；
(六)樓內(nèi)排水(排污)設(shè)備出現(xiàn)故障，給排水管道漏水重腐蝕、排污泵腐蝕或其他設(shè)備損壞；
(七)其他情況。
三、住宅專項(xiàng)維修資金不得列支哪些費(fèi)用？
1.住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造費(fèi)用由建設(shè)單位或者建設(shè)單位依法承擔(dān)；
2.供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等管道設(shè)施設(shè)備的維護(hù)費(fèi)用；
3.由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的維修費(fèi)用；
4.根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同，住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)費(fèi)用屬于物業(yè)服務(wù)內(nèi)容。
四、北京市住宅專項(xiàng)維修資金使用審核標(biāo)準(zhǔn)
根據(jù)：《北京市住宅專項(xiàng)維修資金使用審核標(biāo)準(zhǔn)》2．基本規(guī)定(3)
1.《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》(建設(shè)部令第80號(hào))和《商品房工程質(zhì)量保修規(guī)程》(ＤＢ11／641－2009)有關(guān)規(guī)定。
住宅質(zhì)量保證書承諾的質(zhì)量保證期限高于上述規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)的，以住宅質(zhì)量保證書承諾的期限為準(zhǔn)。
2.住宅保修期滿后，住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的情形的，可以使用住宅專項(xiàng)維修資金進(jìn)行維修、更新、改造。
3.發(fā)生下列危及房屋使用安全或嚴(yán)重影響使用功能的情況之一的，專有部分占建筑物總面積三分之二以上、占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主可以使用住宅專項(xiàng)維修資金進(jìn)行維修。
①屋面、外墻防水局部損壞，滲漏嚴(yán)重，多次補(bǔ)漏后仍難以解決；
②電梯沖頂、蹲底或意外災(zāi)害危及人身安全的，定期檢查時(shí)責(zé)令停止整改；
③高層住宅供水主管嚴(yán)重泄漏，泵（包括生活泵、消防泵、噴淋泵、穩(wěn)壓泵、中水泵等）泄漏，泵電機(jī)燒毀，導(dǎo)致供水中斷；
④建筑物單側(cè)外墻飾面五分之一以上有脫落危險(xiǎn)；
⑤專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂造成功能障礙，危及人身財(cái)產(chǎn)安全；
⑥消防系統(tǒng)功能障礙，消防管理部門要求對(duì)消防設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維護(hù)、更新和改造。
4.對(duì)于建筑結(jié)構(gòu)、電梯和維修范圍有爭(zhēng)議的項(xiàng)目，應(yīng)使用專項(xiàng)維修資金進(jìn)行維修、更新和改造，并經(jīng)相關(guān)專業(yè)部門鑒定并出具鑒定報(bào)告。
引用資料
《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第三條
《北京市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第二十條、第二十一條、第二十二條、.
《北京市住宅專項(xiàng)維修資金使用審查標(biāo)準(zhǔn)》2．基本規(guī)定.
⑵ 住宅物業(yè)常見的維修問(wèn)題有哪些？
可協(xié)助調(diào)查。
物業(yè)基本上是公共區(qū)域的維護(hù)，室內(nèi)專有部分，即使有，也要收費(fèi)。物業(yè)費(fèi)不包括室內(nèi)費(fèi)用。
師傅應(yīng)該能幫忙看簡(jiǎn)單的線路問(wèn)題。如果一定要看，估計(jì)有些電工不愿意去。
你可以先看看電器是短路還是線頭沒有壓緊。
希望能給你參考。
⑶ 物業(yè)維修項(xiàng)目包括哪些？
物業(yè)維修項(xiàng)目包括共用上下水管道、落水管道、水箱、加壓泵、電梯、天線回流、供電線路、照明、鍋答爐、供暖線路、燃?xì)饩€路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、水池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文化體育設(shè)施、共用設(shè)施設(shè)備等
⑷ 小區(qū)物業(yè)維修要做什么？
一、 熟悉住宅區(qū)各類房屋的分布情況、內(nèi)外結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施各水、電、消防系統(tǒng)的管道方向、分布情況、管道主控位置、設(shè)備性能和使用情況。
二、 加強(qiáng)業(yè)務(wù)知識(shí)學(xué)習(xí)，閱讀施工圖紙。繪制簡(jiǎn)單的平面圖和管道的一般系統(tǒng)圖，可以清晰正確地標(biāo)記圖紙上的故障位置。 維修人員必須具備熟練的施工技能。在熟練專業(yè)的基礎(chǔ)上，學(xué)習(xí)水、電、土建等基礎(chǔ)知識(shí)，規(guī)范操作，努力實(shí)現(xiàn)一人多能，滿足居民區(qū)維修工作的需要。
四、 定期檢查住宅區(qū)，掌握公共設(shè)施的運(yùn)行和完整性。如發(fā)現(xiàn)損壞、隱患或其他異常情況，應(yīng)及時(shí)組織人員進(jìn)行搶修。確保公共設(shè)施完好，設(shè)備正常運(yùn)行。 定期檢查住宅區(qū)，確保污水管道暢通，每六個(gè)月疏通一次雨水井和管道，確保住宅區(qū)污水不溢出。
六、 維修人員在維修地板時(shí)，首先要準(zhǔn)確找出漏水、漏水的真正原因，做到一次修復(fù)，少修復(fù)或不修復(fù)。 電工必須持證上崗，嚴(yán)格遵守安全生產(chǎn)規(guī)定和操作規(guī)程。佩戴工作牌、工作服、絕緣鞋等安全防護(hù)設(shè)施。
八、 維修給水管道時(shí)，必須關(guān)閉總閥，并提前通知居民做好蓄水準(zhǔn)備。 愛護(hù)工具，每次使用后，必須檢查工具的性能、機(jī)具配件等，是否完好無(wú)損。 向居民提供免費(fèi)或有償服務(wù)時(shí)，要求如下：1、 急修不能過(guò)夜，小修小補(bǔ)應(yīng)限時(shí)完成。
2、 上門維修佩戴工作卡，態(tài)度熱情，服務(wù)周到。 按照管理處制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，上繳管理處，不得擅自挪用，違者罰款100-500元。 不要向居民索要小費(fèi)或好處，或者收費(fèi)不開收據(jù)，更不要多、少、不收費(fèi)。
違者按應(yīng)收金額的10倍處罰。 未經(jīng)同意，不得擅自改變管道，即配色。 居民家中不得亂翻東西，如有盜竊行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，立即送派出所處理，管理處予以辭退。
7、 維修家用電器時(shí)，不得以次充好地竊取或更換配件。給居民造成損失的，管理處除責(zé)令賠償相應(yīng)損失外，予以辭退，情節(jié)嚴(yán)重的，送公安機(jī)關(guān)處理。 完成主管交代的其他任務(wù)。
⑸ 房屋漏水維修包括這些項(xiàng)目
根據(jù)國(guó)務(wù)院《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條的規(guī)定，在正常使用條件下，基礎(chǔ)設(shè)施工程和房屋建筑的基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程是設(shè)計(jì)文件規(guī)定的工程的合理使用壽命；屋面防水工程、衛(wèi)生間、房間、外墻防漏為5年；電氣管道、給排水管道、設(shè)備安裝裝修工程為2年；其他項(xiàng)目的保修期由發(fā)包人和承包人約定。因此，住宅存在質(zhì)量問(wèn)題。根據(jù)房屋的年齡和不同的部位，物業(yè)的處理方法也不同。由于上海的氣候環(huán)境，漏水是房屋質(zhì)量問(wèn)題中的一個(gè)突出問(wèn)題，所以在大多數(shù)情況下，五年是一個(gè)分界點(diǎn)。
五年內(nèi)：有問(wèn)題找開發(fā)商
目前，由于施工要求的提高，上海大部分新房不會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題。根據(jù)上述規(guī)定，如果電氣管道、給排水管道在交付后2年內(nèi)出現(xiàn)滲漏等問(wèn)題，物業(yè)將在收到居民維修后轉(zhuǎn)向開發(fā)商或施工單位解決。也有一些施工單位會(huì)規(guī)定維修資金標(biāo)準(zhǔn)，委托物業(yè)找另一個(gè)工程隊(duì)進(jìn)行維修，然后找他們報(bào)銷。對(duì)于房屋基礎(chǔ)等基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)，開發(fā)商一般終身保修。
五年后：具體問(wèn)題具體解決
如果房屋交付5年后出現(xiàn)滲水等質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)根據(jù)問(wèn)題的具體部位找到直接負(fù)責(zé)人。如果是自用部分損壞，如廁所漏水、水管破裂等。，業(yè)主需要自費(fèi)維修，物業(yè)可以幫助聯(lián)系相關(guān)維修人員。如果非人為問(wèn)題出現(xiàn)在共用部分，如建筑物東墻滲水、下水道淤積等。，物業(yè)聯(lián)系維修后，維修資金需要整棟建筑的居民分?jǐn)偂Ｈ绻霈F(xiàn)在公共部分，如社區(qū)道路損壞、欄桿磨損等。，物業(yè)將從社區(qū)提取物業(yè)維修資金進(jìn)行維修。
⑹ 裝修維修項(xiàng)目包括哪些？
裝修維修項(xiàng)目包括:家具、家電、墻面吊頂、廚具、衛(wèi)浴、門窗五金、家政清潔、開鎖換鎖十大類近400項(xiàng)。
⑺ 社區(qū)服務(wù)有哪些項(xiàng)目？
物業(yè)服務(wù)費(fèi)包括房屋管理、設(shè)施設(shè)備維護(hù)、公共秩序維護(hù)、清潔衛(wèi)生、綠化管理、綜合管理服務(wù)六大服務(wù)項(xiàng)目。
⑻ 物業(yè)應(yīng)急維修的范圍是什么？
物業(yè)應(yīng)在五種情況下進(jìn)行緊急維修
1.電梯運(yùn)行系統(tǒng)涉及的設(shè)施設(shè)備存在安全隱患，電梯專業(yè)檢測(cè)機(jī)構(gòu)出具整改通知；
2.供排水系統(tǒng)中涉及的設(shè)施設(shè)備存儲(chǔ)
3.消防系統(tǒng)涉及的設(shè)施設(shè)備存在安全隱患或故障，消防部門出具整改通知書；
4.屋頂、屋頂、外墻滲漏，地下室積水，嚴(yán)重影響業(yè)主房屋的正常使用。房屋管理部門指定的房屋質(zhì)量滲漏認(rèn)定機(jī)構(gòu)出具的證明；
5.房屋外墻存在脫落、剝落等隱患，由專業(yè)房屋質(zhì)量檢驗(yàn)單位出具。
如果社區(qū)存在電梯安全隱患等五種情況，物業(yè)應(yīng)進(jìn)行緊急維修。
⑼ 房屋大修包括哪些項(xiàng)目？
大型房屋修繕包括以下幾項(xiàng)：
一、墻體更新(如土坯改為磚混結(jié)構(gòu))；
二、更新柱檁；
三、屋頂磚瓦更新；
四、門窗更新；
五、地磚更新。
